我国检察机关介入民事诉讼之角色困顿/王福华

作者:法律资料网 时间:2024-07-09 01:05:58   浏览:8981   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载
王福华 上海交通大学法学院 教授


关键词: 检察机关/检察监督/公益诉讼/起诉
内容提要: 近年来,我国检察机关针对所谓的公益案件提起民事诉讼已有若干尝试,改革者试图以西方检察机关为参照系,将我国检察机关的民事审判监督延伸至提起或参与公益诉讼的体系和逻辑之中。然而,我国检察机关身兼法律监督与公益代表两种角色在民事诉讼这一特定领域呈现出矛盾状态,在检察机关提起民事诉讼的尝试中,其多重角色之间的矛盾、模糊和结构性失衡是其自身难以修复的缺陷,因此,由检察机关提起民事诉讼的试验应当缓行。


  2002年7月,浙江省浦江县法院受理了由县检察院代表国家要求确认浦江县良种场与洪素琴等19名被告房地产买卖行为无效的民事诉讼案。县检察院作为原告诉称:被告浦江县良种场使用过期无效的资产评估报告擅自委托他人进行国有资产拍卖,被告金华一通拍卖有限公司对没有有效审批手续、尚不得处分的国有资产予以拍卖,被告洪素琴与其他竞买人恶意串通后以底价买下拍卖标的,应属拍卖无效。县法院审查认为,检察机关为国家和公共利益不受非法侵害而代表国家提起民事诉讼符合宪法赋予检察机关进行法律监督的职能的规定,予以受理此案。

  实践表明,我国检察机关以起诉或参诉方式介入民事诉讼领域已经从制度设计和理论论证的层面,被急切地推进到司法改革的试验场,演变成为实践操作。与此相呼应,理论界出现了检察权扩张的呼声,维护检察监督、实现程序公正并加强检察机关的民事公诉权成为主流观点,其核心内容则是以西方检察机关为参照系,将我国检察机关的民事审判监督的具体形式纳入到提起民事诉讼的体系和逻辑之中,使检察机关除行使民事抗诉权外,更多地以起诉和参诉方式介入到民事诉讼之中。然而,在我国现有法律框架下,也许检察机关发动民事诉讼的方式对于保护某些整体利益是行之有效的方法,但这并不等于在程序上就符合了正当性要求,即检察机关提起民事诉讼的有效性并不能当然地证明其正当性。

  一、检察权扩张论与检察院介入民事诉讼

  由检察机关提起或参与民事诉讼的观点和试验在很大程度上过度渲染了检察机关参与民事诉讼的必要性和迫切性。试验者没能从检察权的属性、界限及其与其他司法权能的关系中寻找并证明其合理性和存在的价值,而仅将检察机关作为一个特殊的当事人(原告)角色强加到民事诉讼领域中,没有考虑到民事诉讼结构对此的容纳度、与其他诉讼主体间磨合中的协调程度以及民事诉讼结构在运作时对此是否会对检察机关这个特殊的诉讼角色表现出排异反应等相关问题。

  (一)检察机关的性质与介入民事诉讼

  对我国检察机关如何定位,事关检察机关在民事诉讼中的地位、诉讼权利等事项的确定及检察机关在民事诉讼中发挥作用的具体形式和程度。围绕我国检察机关定位问题,出现了多种观点和主张,代表性观点有三种:其一是司法权说,认为检察机关是司法机关,检察权是一种司法权;其二行政权说,认为检察机关是行政机关,检察权是一种行政权;其三,检察机关具有司法机关和行政机关的双重属性;还有学者提出法律监督说等。[1]更多的学者则试图绕开或回避对检察权性质的争论,而径直提出检察权改革的设计方案,提出了关于改革我国检察制度的两种理论假设:(1)检察权合理收缩论。将检察机关定位于公诉人,缩小检察机关作为国家法律监督机关的地位和作用,使检察机关依附于行政机关,突出其政府律师的地位和职能。(2)检察权扩张论。即扩大检察监督的权能,由一般的法律监督扩大到宪法监督,而且检察权的目标是实现法律和维护社会公共利益,检察权的行使不仅是启动司法程序的重大步骤,而且是完成司法程序的重要推动力量。[2]后者获得了各级检察机关和大部分学者的共鸣与支持,是最具代表性的观点。

  笔者认为,以下两个关于检察权的法律性质的问题必须加以考虑:首先,我国检察机关是专门的法律监督机关,代表国家并以国家的名义对法律的实施和遵守进行监督,但是检察权和其他权力一样不但是法定的权力,也是有边界的权力,对宪法、法律未授权的事项,检察机关无权行使检察权,否则权力就不具备有效性。其次,无论对检察权作何定性,检察机关是各种诉讼法律关系中的主体,是刑事、民事、行政三大诉讼中的参与者之一,它以法律监督者的角色出现在程序之中,因此它是“程序性”的法律监督机关,这一点是学界共识。应当在国家的整个监督权力体系的视角,而非以孤立和绝对的视角来看待检察机关在民事诉讼中的地位和角色,这样才能得出其提起民事诉讼在程序上是否正当的结论,进而决定检察机关在什么样的领域会有所作为,在什么样的领域要有所不为。

  (二)检察权在民诉领域扩张的边界

  检察机关负有保护国家利益和社会公共利益的职责,检察机关通过民事诉讼实现检察权是各国通行的做法。具体方式包括(1)检察机关直接提起民事诉讼,即检察机关作为民事诉讼中的原告人直接提起民事诉讼。检察机关作为国家或政府的公益代表人的身份出现,避免由于某种原因造成的不诉、怠诉或不能诉,使公共权益或公民的合法权益失去司法保护。(2)参与民事诉讼。即检察机关在已经开始的民事诉讼中,作为一定权益的代表进入民事诉讼。在这一模式中民事起诉权仍归当事人,只不过法律或者法院适度地许可检察机关参与民事诉讼。无论检察机关以哪一种方式置身于民事诉讼之中,都有一个预设的角色前提,即检察机关的角色不但应当是确定的,还应当是单一和稳定的,检察机关在民事诉讼中应当保持一以贯之的角色和恒定的诉讼地位,程序的特性不允许检察机关有一张令人难以琢磨的脸,更不允许它频频“变脸”,在各个诉讼角色之间穿梭逡巡。检察机关在民事诉讼中地位的多重化容易使检察机关顾此失彼,迷失诉讼方向。权利(权力)的赋予对于部门利益而言当然是多多益善,但在扩充检察机关的诉讼权利(权力)的同时,如何保证诉讼权利体系的科学性不至于受到部门利益的影响就是一个应慎重权衡的问题。

  我国检察机关介入民事诉讼也要有个范围界限,其最低限度无论如何也不应当违反正当程序的基本规则。按照程序公正的最低限度要求,法官在审判中不得存有任何偏私,而且须在外观上使任何正直的人不对其中立性有任何合理的怀疑;法官必须给予所有与案件结局有着直接利害关系的人有充分陈述意见的机会,并且对各方的意见和证据平等对待,否则他所制作的裁判就不具有法律效力。[3]在目前的司法体制下,由于检察机关的多重身份和角色介入到民事诉讼中,其对民事审判活动的监督权必然导致法院中立地位难保;其特殊的地位和诉讼权利(权力)也会使其与对方当事人之间的平等对话产生困难。检察机关在现行法律框架下介入民事诉讼,非但不能当然地带来权力扩张的结果,反倒可能引发检察机关角色的混乱和冲突。笔者认为,在目前国家法律还没有赋予检察机关民事诉权的情况下,由检察机关提起民事诉讼,[4]必然造成司法程序的混乱和相关国家机关的无所适从,这本身就是对司法程序和司法制度的损害。相对于为国家挽回的经济损失而言,这种损害的后果可能更严重,对公众严格依法办事的法律意识也会产生消极影响。

  二、检察机关介入民事诉讼之角色冲突

  建立在结构分化和功能专门化基础上的诉讼角色分配理论被法学家们公认为司法现代化的基本指标。所谓的角色,在普适性的语境中是指“社会中存在的对个体行为的期望系统,这个个体在与其他个体的互动中占有一定的地位。”[5]具体而言,民事诉讼就是诉讼参与者在诉讼规范的指引下进行角色分配和自我定位的过程,诉讼参与者依照法的因素和法律规定使角色对号入座,谋得诉讼地位的同时获取相应的诉讼权利义务。民事程序的参加者在角色就位之后,各司其职,互相既配合又牵制,使民事纠纷解决过程中潜在的恣意受到压缩。作为民事诉讼制度中的角色分配机理,自然应把审判权和诉权的分化以及行使审判和诉权的角色的分离纳入其现代性的理论构架之中,正是在这种意义上现代民事诉讼称当事人和法院是民事诉讼的诉讼主体。因此当事人、法院的组合方式以及对主体地位和相互关系的设置、职能或权限划分,便从形式与内容上构成了民事诉讼的基本格局。两种不同的诉讼权利或权力,共同体现、作用于民事诉讼活动中,缺少任何一方都不能构成民事诉讼。[6]即便检察机关作当事人角色出现在民事诉讼中,也必须被安排在普通当事人这一既定的诉讼地位上,并在诉讼的运作中使其诉讼行为与当事人的角色保持一致。在我国检察机关提起民事诉讼的尝试中,其地位是模糊、飘忽不定的。首先,检察机关在民事诉讼中形成多重角色,它可以提起所谓的公益诉讼;可以以抗诉的方式行使民事检察监督权,对民事审判活动实行法律监督;根据现行民事诉讼法第15条的规定,检察院还可以支持受损害的单位或者个人向人民法院起诉。显然,对检察机关在民事诉讼中“检察监督者+诉讼的发动者+支持起诉者”这种三合一式的多重角色定位,使民事诉讼存在着潜在的角色紧张甚至是角色冲突的危险。其次,这种模糊的角色出现在哪些诉讼中,其范围也是模糊的。近期我国检察机关频频出现在提起公益诉讼的实践中,其注意力大多局限于所谓的国有资产流失案件,而对于各国检察机关的常规民事起诉领域—— 对社会弱者的司法救助,则拱手让位于法律援助制度,由律师们去承担。重经济纠纷轻人身权利,重国家利益轻个人利益,这是我国检察机关在检察权扩张理论的实践中陷入困顿的理念误区,也说明我国检察机关在提起民事诉讼的试验中的功利意味。

  (一)我国检察机关介入民事诉讼时与各个诉讼主体之间的角色冲突

  1、检察机关提起民事诉讼存在着不当干涉私权之虞

  我国现行的民事、行政检察监督的形成和演变受制于特定政治、经济、文化、历史因素,在制度层面表现为法律监督权的行使者与作为当事人这一角色间的矛盾和冲突。而且,在现有法律框架下我国检察机关难以自我协调这一对角色,在检察机关介入民事诉讼的实践中检察权不可避免地会向法律监督的职能倾斜甚至失控,造成检察监督权的对某些私权的不当干涉,伤及普通当事人的民事权益。在以下两个诉讼环节检察机关极易使自己在所提起的诉讼中处于尴尬境地:

  一是检察机关提起民事诉讼后,被告人针对本诉提出旨在吞并、抵消、动摇本诉的反诉的话,作为原告的检察机关可能被置于反诉被告的地位,那么法院是否可以判决检察机关承担通常由反诉被告承担的民事责任?如果可以的话,检察机关以何种形式、用何财产来承担为民事裁判所确认的民事义务?显然,如果禁止本诉被告人提起反诉就限制、剥夺了其诉讼权利,违反诉讼权利平等原则;反之,如允许本诉被告行使反诉权却可能由于对方当事人(检察机关)过于特殊的身份而使其反诉的目的落空。对此,我们可用开篇所列的案件做以下假设:如被告人以售房人所售房屋存在欺诈为由请求售房人返还房款,这些案件便由所谓的“公益案件”当然地回归到普通案件的位置,那么检察机关唯一的选择就是无条件地退出诉讼。

  二是民事诉讼中当事人实施处分行为发生困难。有学者指出:仅仅为了服从对民事违法行为监督这一目的而赋予检察院提起诉讼之权,不仅侵害了当事人通过诉讼对民事实体权利的处分权,还将动摇以当事人处分主义为构筑基础的民事诉讼自身的有机体系。[7]对所谓的公益案件,检察院提起诉讼非但达不到对民事违法行为实施监督的目的,还蚕食了当事人的处分权。首先,由于将检察机关定位于公益的代表,使得作为原告的它失去作出变更诉讼请求、撤诉等处分行为及与被告达成和解、调解协议的可能,因为此时检察机关的角色在于维护公益而非处分公益,它不能在公益问题上让步、处分。其次,由于检察机关并非是实体权利的享有者,使它不能享有请求调解、撤诉的程序权利,因为是否同意与对方当事人达成调解协议,既关系到当事人对是否坚持要求裁判的程序性权利的处分,又关系到当事人对自己实体权利的处分。无法贯彻处分原则是背离民事诉讼的基本属性的。

  2、检察权地位、角色的自相矛盾

  检察机关在民事诉讼中既有类似于原告的诉讼地位,同时还要行使法律赋予的法律监督权,这在民事诉讼的运作中是无论如何也不能自圆其说的,因为一方面它要以保护公益为己任,另一方面又要监督这些公益纠纷的解决过程,使它兼备了运动员和监督裁判员的身份,职能上的自相矛盾使检察机关介入民事诉讼出现逻辑上悖论。我们虽然可以泛泛地讲检察机关同法院一样也是司法机关,在诉讼中起着维护法制的尊严和统一的作用。但是,在民事诉讼中法院更主要地负有维护法制尊严的职责,法院甚至独占了对民事纷争的判断权,是非曲直由法院判断,检察机关的提起、参与民事诉讼无异于有“抢镜头”之嫌。

  3、检察权与审判权之间的紧张关系

  在现有法律监督的框架下,检察机关介入民事诉讼可能抵消、吞并我们在审判独立方面所取得的来之不易的成就。检察机关参加民事诉讼后,检察机关与法官的关系显得微妙起来,微妙之处在于检察机关在诉讼中所提出意见对法官将产生何种影响。检察机关的意见对法官的判断自由是一种无形的约束和压力。这种压力已经通过诸多的案件表现出来:即便我国检察机关没有任何介入民事诉讼的法律依据,法院还是无一例外地受理并审理了检察机关发动的诉讼。尤其是检察机关享有民事抗诉权,法官如果对检察机关起诉的案件处理稍有不当,后果可能就是令法官非常不愉快的抗诉。再者,检察机关参加民事诉讼所产生的作用会破坏法官自由心证的原则,实际上造成检察机关和法院联合办案的结果,最终导致审判权独立行使原则被架空。

  (二)我国检察机关介入民事诉讼面临的程序资源短缺
下载地址: 点击此处下载

广西壮族自治区行政执法监督办法

广西壮族自治区人民政府


广西壮族自治区人民政府令第55号


  《广西壮族自治区行政执法监督办法》已经2010年5月20日自治区十一届人民政府第59次常务会议审议通过,现予发布,自2010年8月1日起施行。


                 自治区主席 马 飚

                 二○一○年六月二十一日



广西壮族自治区行政执法监督办法


  第一条 为了加强行政执法监督,防止和纠正违法、不当的行政执法行为,保证行政执法规范、公正、文明,根据《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》和其他有关法律、法规规定,结合本自治区实际,制定本办法。

  第二条 本办法适用于本自治区行政区域内的县级以上人民政府及其所属部门对下级行政机关、法律法规授权组织的行政执法行为的监督。

  本办法所称行政执法,是指行政机关和法律法规授权组织(以下统称行政执法机关)执行法律、法规和规章的具体行政行为。

  第三条 县级以上人民政府领导并组织实施本行政区域内的行政执法监督,政府法制工作部门为本级人民政府行政执法监督机构,负责行政执法监督具体工作。政府部门法制工作机构负责本系统的行政执法监督具体工作。

  监察、财政、审计、统计等专门监督活动,依照有关法律、法规的规定进行。

  行政执法监督所需经费,纳入同级财政预算予以保障。

  第四条 行政执法监督实行属地管辖,分级负责。行政执法监督机构负责本级行政执法机关行政执法事项的监督和下级行政执法机关实施的有较大影响的行政执法事项的监督。政府部门法制工作机构负责本系统行政执法事项的监督。

  第五条 行政执法监督工作应当坚持教育与惩处相结合、监督检查与改进工作相结合,保证各级行政执法机关和执法人员规范执法、公正执法、文明执法,维护公民、法人或者其他组织的合法权益。

  第六条 行政执法监督的范围包括:

  (一)行政执法主体及其执法人员资格是否合法;

  (二)行政处罚、行政许可、行政强制、行政征收征用等具体行政行为是否合法、适当;

  (三)行政执法主体是否存在不作为;

  (四)行政执法方式是否合法、文明。

  第七条 行政执法监督人员实施行政执法监督时,应当持自治区人民政府统一颁发的《广西壮族自治区行政执法督察证》。

  行政执法监督机构实施专项行政执法监督时,可以邀请人大代表、政协委员以及其他专业人员参加。

  第八条 行政执法监督人员当场发现行政执法行为违法或者明显不当、不文明的,向行政执法人员出示督察证后有权制止或者责令改正,并向行政执法监督机构报告情况。

  第九条 行政执法机关的执法主体资格,由政府法制工作部门依法审查、提出确认意见,报本级人民政府审定,并向社会公布。

  自治区以下垂直管理部门的行政执法主体资格,由自治区人民政府法制工作部门依法审查、提出确认意见,报自治区人民政府审定,并向社会公布。

  第十条 行政执法人员应当参加自治区统一组织的行政执法人员资格培训考试;经培训考试合格,取得行政执法证件后,方可上岗;未取得行政执法证件的人员,不得从事行政执法工作。

  行政执法证件由自治区人民政府行政执法监督机构统一制发。行政执法证件有效期五年,期满后应当进行新颁布法律、法规知识续职培训,经考试合格的,换发行政执法证件;考试不合格的,不得继续从事行政执法工作。

  国务院有关部门对中央垂直管理的行政机关行政执法人员资格培训考试、行政执法证件制发另有规定的,从其规定。

  第十一条 行政执法机关应当建立有关行政许可、行政处罚、行政强制、行政征收征用等行政执法的案卷。有关监督检查记录、证据材料、执法文书等应当归档保存。

  行政执法监督机构应当定期组织行政执法案卷评查。

  第十二条 行政执法机关应当落实行政执法责任制,向本级人民政府行政执法监督机构和上一级行政执法机关报告年度行政执法情况。

  行政执法责任制落实情况纳入年度依法行政考核。

  第十三条 公民、法人或者其他组织认为行政执法机关的行政执法行为违法、不当的,可以向当地人民政府行政执法监督机构投诉、举报。

  行政执法监督机构应当公布行政执法投诉、举报电话、通讯地址等。

  第十四条 县级以上人民政府行政执法监督机构应当定期组织行政执法专项监督检查,根据需要也可以临时组织行政执法专项监督检查。

  第十五条 行政执法监督机构实施行政执法监督时,应当有两名以上行政执法监督人员,并出示行政执法督察证。

  第十六条 行政执法监督机构实施行政执法监督时可以采取以下措施:

  (一)询问行政执法机关负责人及其行政执法人员,询问行政管理相对人或者其他知情人,并制作调查笔录;

  (二)查阅和复制行政执法案卷、账目、票据和凭证;

  (三)以拍照、录音、录像、抽样等方式收集证据;

  (四)暂扣行政执法证件;

  (五)听取汇报,召开座谈会、论证会。

  被调查或者检查的行政执法机关及其行政执法人员应当积极协助调查、检查,如实回答询问、提供有关资料,不得销毁或者转移证据。

  第十七条 行政执法监督机构根据行政执法监督结果,可以区别情况制发《行政执法督察通知书》或者《行政执法督察决定书》,对行政执法机关及其执法人员作出以下处理:

  (一)贯彻法律、法规、规章组织、部署执行不力的,提出整改意见,责令有关行政执法机关改进工作,并可给予通报批评;

  (二)违反规定委托行政执法的,责令限期改正。逾期不改正的,确认委托违法,并予以公告;

  (三)未取得行政执法证件从事行政执法工作的,责令其停止行政执法工作;

  (四)行政执法人员违法执法行为情节严重的,吊销其行政执法证件,并报发证机关备案;

  (五)实施具体行政行为违法、不当的,责令限期改正。逾期不改正的,确认违法;

  (六)不履行法定职责的,责令限期履行。

  对行政执法机关及其行政执法人员的违法情况和处理结果,予以通报或者向社会公布。

  第十八条 行政执法行为对公民、法人或者其他组织的合法权益造成损害,经行政执法监督机构确认违法的,当事人可以依照国家赔偿法的规定要求国家赔偿。

  第十九条 行政执法机关作出的行政执法行为违法、不当,侵害社会公共利益和公民、法人或者其他组织合法权益的,行政执法监督机构可以根据情节作出如下处理:

  (一)建议将负有直接责任的行政执法人员调离行政执法岗位;

  (二)建议有关部门取消该行政执法机关负有直接责任的行政执法人员当年评优评先或者提职晋级资格;

  (三)建议有关机关对负有直接责任的负责人和其他直接责任人员给予相应组织处理。

  第二十条 行政执法机关拒绝、阻挠行政执法监督,经责令改正仍不自行纠正违法行为,或者拒不执行行政执法监督处理决定的,建议监察机关对相关责任人员进行查处。

  第二十一条 行政执法监督机构根据本办法第十七条作出行政执法监督处理前,应当听取被处理的行政执法机关或者行政执法人员的意见。

  行政执法机关及其行政执法人员对行政执法监督处理有异议的,可以向作出处理的行政执法监督机构申请复查。

  第二十二条 本办法自2010年8月1日起施行。自治区人民政府1995年颁布的《广西壮族自治区政府法制监督规定》同时废止。




山东省人民政府关于印发《山东省物业管理条例》等法规的通知

山东省人民政府


山东省人民政府关于印发《山东省物业管理条例》等法规的通知

鲁政发〔2009〕9号


各市人民政府,各县(市、区)人民政府,省政府各部门、各直属机构,各大企业,各高等院校:

  《山东省物业管理条例》、《山东省实施〈中华人民共和国妇女权益保障法〉办法》已经省十一届人大常委会第八次会议通过,现印发给你们,请认真组织实施。

                            山东省人民政府
                           二○○九年二月四日


山东省物业管理条例
(2009年1月8日山东省第十一届人民代表大会常务委员会第八次会议通过)

  第一章 总 则

  第二章 新建物业与前期物业管理

  第一节 物业管理区域
  第二节 配套建筑与设施设备
  第三节 前期物业管理与物业交付

  第三章 业主大会与业主委员会

  第一节 业主大会筹备组
  第二节 业主大会
  第三节 业主委员会

  第四章 物业的使用与业主自治管理

  第一节 一般规定
  第二节 住宅物业的装饰装修
  第三节 车库与车位的使用
  第四节 业主自治管理

  第五章 物业服务企业

  第一节 物业服务企业
  第二节 行业自律

  第六章 物业服务

  第一节 物业服务内容与合同
  第二节 物业服务收费

  第七章 物业的维护

  第一节 建设单位的保修责任
  第二节 专有部分的维护
  第三节 共用部位及共用设施设备的维护
  第四节 专业经营设施设备的维护

  第八章 社区物业管理与旧住宅区物业管理

  第一节 社区物业管理
  第二节 旧住宅区物业管理

  第九章 法律责任

  第十章 附 则

第一章 总 则

  第一条 为了规范物业管理活动,维护业主、物业使用人、物业服务企业、其他管理人的合法权益,改善人民群众的居住和工作环境,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》等法律、行政法规,结合本省实际,制定本条例。

  第二条 本条例所称物业管理,是指业主通过自治管理,选聘物业服务企业或者其他管理人,按照物业服务合同约定,对物业进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。

  第三条 本条例适用于本省行政区域内物业的管理、使用、维护、服务及监督管理活动。

  第四条 物业管理应当坚持以人为本,实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。

  第五条 省人民政府建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。

  设区的市、县(市、区)人民政府房地产管理部门或者建设行政主管部门(以下统称物业主管部门),负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

  城管执法、房地产开发、财政、民政、价格、公安、城乡规划、市政公用、环境保护、工商行政管理等有关部门按照各自职责,做好与物业管理有关的工作。

  第六条 街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,调解处理物业管理纠纷。

  社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理,协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。

  第七条 县级以上人民政府应当制定扶持政策,采取措施,推动住宅区、商业区、工矿区及机关、学校、医院等实行社会化、专业化、市场化的物业服务,促进物业服务行业发展。

  鼓励采用节能、环保的新技术、新方法,依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

第二章 新建物业与前期物业管理

第一节 物业管理区域

  第八条 物业管理区域的划分,应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础,并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。

  分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业,其配套设施设备是共用的,应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割并独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域。

  第九条 建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料,向物业主管部门申请划分物业管理区域。

  物业主管部门应当自受理申请之日起二十日内,在征求街道办事处、乡(镇)人民政府、房地产开发主管部门等单位的意见后进行划分登记,并告知建设单位。建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。

  第十条 物业管理区域划定后,确需调整的,由物业主管部门按照本条例的规定重新进行划分登记,但应当经相关物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到百分之五十以上的业主同意。

第二节 配套建筑与设施设备

  第十一条 物业管理区域内的各类配套建筑与设施设备,应当严格按照国家和省有关住宅小区规划、设计规范和工程标准进行建设。

  物业管理区域内的配套建筑应当依法办理权属登记手续,不得擅自改变用途。

  第十二条 物业服务用房的配置应当符合下列规定:

  (一)建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置,最少不低于一百平方米;

  (二)具备水、电、采光、通风等正常使用功能。

  业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂,其建筑面积不低于二十平方米。

  物业服务用房由建设单位无偿提供,属于全体业主共有。

  第十三条 住宅小区内城管执法、治安管理等政务管理用房的建筑面积不低于五十平方米;住宅小区内的社区居民委员会用房,应当按照规划要求进行配套建设。

  住宅小区内按照规划配套建设的政务管理用房、社区居民委员会用房和承担义务教育的中小学校,属于政府所有,建设投资由政府承担,具体投资来源应当在项目建设条件意见书中载明。

  第十四条 按照规划要求在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的归属,应当在商品房买卖合同中约定。约定属于建设单位所有的,建设单位应当提供产权归其所有的证明文件,并优先为业主提供服务。

  第十五条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车库(包括专用车库和共用车库内的车位,下同)的归属,由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。约定属于建设单位所有的,建设单位应当提供产权归其所有的证明文件,并可以附赠、出售或者出租给业主。

  占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于全体业主共有,建设单位不得销售。

  第十六条 住宅小区内的专业经营设施设备,由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工,并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设。

  住宅小区内供水、供电、供气、供热分户计量装置或者入户端口以外设施设备的各类建设资金,统一并入城市基础设施配套费(含综合开发费),并根据公用事业价格改革和调整情况逐步核减,交由专业经营单位专项用于住宅小区内专业经营设施设备的投资建设。住宅小区内专业经营设施设备归专业经营单位所有。具体办法由省建设行政主管部门会同有关部门制定,城市基础设施配套费的收取标准由设区的市人民政府合理确定。

  专业经营设施设备包括变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置。

  第十七条 本条例实施前建设的住宅小区内专业经营设施设备,由业主大会决定移交给专业经营单位,专业经营单位应当接收。具体办法由设区的市人民政府制定。

  第十八条 专业经营单位应当依法履行专业经营设施设备的维修养护责任,按照与业主签订的服务合同服务到最终用户,保证服务质量。

  各级人民政府和有关主管部门应当加强对专业经营单位的监督管理,督促专业经营单位履行投资、建设和维护管理义务。

  第十九条 物业管理区域内封闭运行的太阳能热水、中水处理、直饮水、地源热泵、区域锅炉等设施设备,属于相关业主共有,但由经营单位投资经营的除外。

  第二十条 城乡规划、建设行政主管部门在进行建设工程规划审批和设计审查时,应当就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求房地产开发、物业管理等部门和专业经营单位的意见。

第三节 前期物业管理与物业交付

  第二十一条 建设单位应当依法通过招标的方式选聘前期物业服务企业。

  招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书十日前,持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料,向物业主管部门备案。

  第二十二条 鼓励前期物业服务企业提前介入项目的开发建设,对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项,提出与物业管理有关的建议。

  建设单位组织单位工程竣工验收和分户验收时,应当通知前期物业服务企业参与监督。

  第二十三条 建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报物业主管部门备案,并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。

  前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定;涉及物业买受人共同利益的,其约定应当一致。

  第二十四条 新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后,建设单位方可办理物业交付手续:

  (一)生活用水纳入城市公共供水管网,并安装分户计量装置;

  (二)雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统;

  (三)小区用电纳入城市供电网络,并安装分户计量装置;

  (四)在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域,完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接,并安装燃气分户计量装置和供热分户控制装置;

  (五)电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户,安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位;

  (六)按照规划要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防设施建设;

  (七)小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连;

  (八)按照规划要求完成教育、文化、卫生、体育、邮政、环境卫生、商业网点、物业服务和政务管理等配套建筑及设施建设;

  (九)按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置;

  (十)住宅小区分期建设的,已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置有效的隔离设施;

  (十一)法律、法规规定的其他条件。

  建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定,对住宅小区进行综合验收,接受房地产开发、城乡规划、物业管理等有关部门的监管,并向房地产开发主管部门办理综合验收备案手续。

  第二十五条 建设单位应当自住宅小区综合验收合格之日起三十日内,与相关专业经营单位办理专业经营设施设备接收管理手续,并协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等服务合同。

  第二十六条 建设单位交付住宅物业时,应当向业主提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料。

  前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册,并可以接受建设单位的委托,协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。

  第二十七条 建设单位应当在物业主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府的监督下,按规定向前期物业服务企业移交物业服务用房和下列资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料;

  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (四)业主名册;

  (五)物业管理必需的其他资料。

  前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时,将物业服务用房及有关资料移交给业主委员会。

  鼓励建设单位为其开发的住宅小区的物业管理,提供部分经营用房或者给予资金支持。

第三章 业主大会与业主委员会

第一节 业主大会筹备组

  第二十八条 房屋的所有权人为业主。建设单位或者前期物业服务企业应当将业主入住情况及时报告物业主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府。

  符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议:

  (一)业主已入住面积的比例达到百分之五十以上;

  (二)业主已入住户数的比例达到百分之五十以上;

  (三)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。

  第二十九条 符合首次业主大会会议召开条件的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当在三十日内组建业主大会筹备组。

  筹备组由七人以上单数组成,由建设单位、前期物业服务企业、业主和街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会等派员组成,其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。

  筹备组应当自成立之日起十日内,将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行书面公告。

  第三十条 筹备组履行下列职责:

  (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;

  (二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;

  (三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

  (四)提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法;

  (五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  对前款规定的内容,筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前,在物业管理区域内公告,并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的,筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

  筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

第二节 业主大会

  第三十一条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

  物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会职责。

  第三十二条 业主大会履行下列职责:

  (一)制定和修改业主大会议事规则及管理规约;

  (二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  (三)监督业主委员会工作,听取业主委员会的工作报告,改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

  (四)选聘、解聘物业服务企业;

  (五)筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金);

  (六)决定改建、重建建筑物及其附属设施;

  (七)决定物业管理区域内的其他物业管理事项。

  第三十三条 业主大会对业主投票权的计算有约定的,从其约定。未作约定的,按照下列规定确定:

  (一)按照业主户数计算的,一户计算为一票;建设单位未售出的专有部分,计算为一票;

  (二)按照建筑面积计算的,每一平方米建筑面积计算为一票;建筑面积不足一平方米的按一票计算。

  业主身份以及建筑面积的确认,以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。

  第三十四条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告。

  不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数,由管理规约或者临时管理规约规定。

  第三十五条 物业管理区域内业主人数较多的,可以以幢、单元、楼层为单位,推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前,应当事先书面征求其所代表的业主意见,并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。

  第三十六条 业主大会会议由业主委员会负责召集,每年至少召开一次。

  有下列情形之一的,业主委员会应当召集业主大会临时会议:

  (一)有百分之二十以上业主提议的;

  (二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

  (三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

  业主委员会不履行召集义务的,经业主申请,由街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织业主召开业主大会。

第三节 业主委员会

  第三十七条 业主委员会是业主大会的执行机构,业主委员会依照国家有关法律、法规和业主大会的授权开展活动。

  业主委员会履行下列职责:

  (一)召集并主持业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

  (二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  (三)执行业主大会的决议、决定;

  (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,督促业主按时交纳物业服务费,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  (五)监督管理规约的实施;

  (六)业主大会赋予的其他职责。

  第三十八条 业主委员会由业主大会会议选举产生,由三人以上单数组成。业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任,每届任期不超过五年,可连选连任。

  业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次会议,在业主委员会委员中推选主任、副主任和执行委员,主任、副主任可以兼任执行委员。

  执行委员负责业主委员会的日常事务工作,经推荐可以依照法定程序进入所在地社区居民委员会任职。

  第三十九条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列资料向物业主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府备案:

  (一)业主大会会议决议;

  (二)业主大会议事规则;

  (三)管理规约;

  (四)业主委员会委员名单和基本情况;

  (五)法律、法规规定的其他资料。

  物业主管部门应当自收到前款规定资料之日起十日内,对符合条件的发给业主委员会备案证明,并出具业主委员会刻制印章证明。业主委员会应当依法刻制、使用、管理印章和开立账户。业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员发生变更的,业主委员会应当自变更之日起三十日内书面告知物业主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府。

  第四十条 业主委员会应当按照业主大会的决定及议事规则召开会议。

  业主委员会会议由主任或者执行委员负责召集,可以邀请社区居民委员会派人参加会议。

  业主委员会会议应当有三分之二以上委员出席,作出决定时应当经全体委员过半数同意。

  业主委员会应当自业主大会、业主委员会作出决定之日起三日内,将业主大会、业主委员会的决定以书面形式在物业管理区域内公告。

  业主可以查阅业主委员会会议资料,并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问,业主委员会应当予以答复。

  第四十一条 业主委员会任期届满六十日前,应当召开业主大会会议进行换届选举。

  业主委员会应当及时将业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会;不及时移交的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当协调督促其移交。

  第四十二条 业主委员会委员有下列情形之一的,由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,决定是否终止其委员资格:

  (一)以书面方式向业主大会提出辞职请求的;

  (二)拒不履行委员职责的;

  (三)业主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格的;

  (四)违章搭建建筑物和构筑物、拒付物业服务费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益行为的;

  (五)因其他原因不适合继续担任业主委员会委员的。

  第四十三条 业主大会与业主委员会的活动经费及执行委员、委员的报酬,从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担,具体办法与标准由业主大会决定。

第四章 物业的使用与业主自治管理

第一节 一般规定

  第四十四条 业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定,不得有下列行为:

  (一)损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为;

  (二)违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为;

  (三)侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为;

  (四)擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为;

  (五)随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为;

  (六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为;

  (七)占用消防通道等违反消防管理规定的行为;

  (八)赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为;

  (九)法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。

  物业服务企业、业主委员会发现有前款规定行为的,应当予以劝阻、制止,并报告有关部门。

  第四十五条 业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的,应当遵守管理规约、临时管理规约和物业管理的有关规定,保持物业的整洁、美观。

  业主利用屋面安装太阳能热水器等设施的,不得破坏屋面,影响房屋安全,物业顶层的业主和物业服务企业应当予以配合。

  业主应当按照垃圾分类收集的有关规定倾倒垃圾。

  第四十六条 业主出租房屋的,应当告知业主委员会和物业服务企业。

  业主不得违反法律、法规和管理规约、临时管理规约,将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。业主因特殊情况需要将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房的,应当向业主委员会或者社区居民委员会提出书面申请,并经有利害关系的业主同意后,方可依法向有关部门办理相关手续。

第二节 住宅物业的装饰装修

  第四十七条 业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前,应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续;按照规定需要报有关部门批准的,应当依法办理批准手续。

  业主拒不办理登记、批准手续的,物业服务企业有权按照管理规约或者临时管理规约,禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。

  第四十八条 业主或者物业使用人应当与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。

  住宅装饰装修服务协议应当包括下列内容:

  (一)装饰装修工程的实施内容和实施期限;

  (二)允许施工的时间;

  (三)废弃物的清运与处置;

  (四)住宅外立面设施及防盗设施的安装要求;

  (五)禁止行为和注意事项;

  (六)装修保证金的收取和退还;

  (七)违约责任;

  (八)其他需要约定的事项。

  第四十九条 业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前,应当告知相邻业主。

  物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时,业主不得拒绝和阻碍。

第三节 车库与车位的使用

  第五十条 车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库的,建设单位不得以只售不租为由拒绝,车库租赁费的标准按照有关部门发布的指导价格确定。在满足业主、物业使用人需要后,建设单位将车库出租给物业管理区域外的单位和个人的,其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。

  物业管理区域内规划用于停放汽车的车库应当优先投入使用;车库尚未充分利用的,不得在物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。

  第五十一条 占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的,应当交纳车位场地使用费,收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定。车位场地使用费属于全体业主共有。

  第五十二条 鼓励建设单位或者其他投资人在住宅小区规划条件允许,并经业主大会和城乡规划主管部门同意的情况下,建设、经营车库和立体停车设施,满足业主停车需求。

  利用地下空间建设、经营车库的,县级以上人民政府应当在容积率的认定等方面给予优惠。

  第五十三条 业主需要在物业管理区域内停放汽车的,应当事先与物业服务企业商定停车位置,不得擅自占用道路或者其他场地。

  业主对汽车有看管要求的,应当与物业服务企业另行约定。

第四节 业主自治管理

  第五十四条 业主在物业管理活动中,享有下列权利:

  (一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

  (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

  (三)提出制定和修改管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则的建议;

  (四)参加业主大会会议,行使投票权;

  (五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

  (六)监督业主委员会的工作;

  (七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

  (八)对物业共用部位、共用设施设备使用情况享有知情权和监督权;

  (九)监督专项维修资金的管理和使用;

  (十)法律、法规规定的其他权利。

  第五十五条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

  (一)遵守管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则;

  (二)遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

  (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

  (五)按时交纳物业服务费;

  (六)法律、法规规定的其他义务。

  第五十六条 管理规约、临时管理规约应当对物业的使用、管理、业主公共利益、业主的权利义务、物业服务费的收交方式、违反规定应当承担的责任等事项作出规定。

  管理规约、临时管理规约对全体业主及物业使用人具有约束力。对拒不交纳物业服务费的业主,由业主委员会督促其交纳,并可以在物业管理区域内的显著位置予以公示。

  第五十七条 提倡业主委员会直接向业主收取物业服务费,并按照合同约定将物业服务费支付给物业服务企业;业主委员会直接向业主收取物业服务费的,物业服务企业应当予以协助。

  业主对物业共有部分使用所产生收益的分配,由业主大会决定;未作决定的,主要用于补充专项维修资金,也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业服务费。

  第五十八条 业主委员会应当定期在物业管理区域内的显著位置书面公告专项维修资金的筹集使用及共有部分收益的账目等情况;业主委员会直接向业主收取物业服务费或者采用酬金制收费方式的,还应当将物业服务费的收支情况予以公告。

第五章 物业服务企业

第一节 物业服务企业

  第五十九条 物业服务企业,是指依法设立、取得相应资质从事物业管理活动的企业法人。

  物业服务企业应当在其资质等级许可的范围内从事物业管理活动。

  物业服务企业不得转让或者以出租、出借、挂靠等形式变相转让物业服务企业资质证书。

  第六十条 物业服务企业应当具有相应的专业工程技术人员,具备为业主提供专项服务的能力。

  从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。

  第六十一条 物业服务企业可以聘请专业服务单位承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等专项服务,但不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他单位或者个人。

不分页显示   总共2页  1 [2]

  下一页