上海市政府办公厅


上海市人民政府办公厅转发《上海市房地产经纪人暂行规定》的通知
上海市政府办公厅



各区、县人民政府，市政府各委、办、局：
市房管局、市工商局拟订的《上海市房地产经纪人暂行规定》已经市人民政府同意，现转发给你们，请按照执行。

上海市房地产经纪人管理暂行规定

第一章 总 则
第一条 为了发展和规范本市房地产市场，加强对房地产经纪活动的管理，制定本规定。
第二条 本规定所称的房地产经纪活动，是指向进行房地产的开发、转让、抵押、租赁的当事人（以下简称当事人）有偿提供居间介绍、代理、咨询等服务的营业性活动。但国有土地使用权出让的经纪活动除外。
本规定所称的房地产经纪人，是指具备经纪人条件、经工商行政管理部门核准登记并领取营业执照从事房地产经纪活动的组织和个人。
第三条 房地产经纪人从事本市房地产经纪活动的，均适用本规定。
未在本市注册登记的房地产经纪人，不得从事本市房地产的经纪活动。
第四条 市房产管理局和市工商行政管理局是本市房地产经纪活动的主管机关。区、县房产管理局和浦东新区房产管理部门（以下称区、县房管部门）和区、县工商行政管理局是本行政区域内房地产经纪活动的主管机关。
市和区、县房地产交易管理部门负责对房地产经纪人的日常管理工作。

第二章 申请条件和程序
第五条 凡年满十八周岁、具有本市常住户口和高中以上文化程度的人员，经市房产管理局统一培训和考核合格，并取得市房产管理局颁发的《上海市房地产经纪人员资格证》后，可以申请从事房地产经纪活动。但国家和本市规定不允许兼职的人员除外。
第六条 申请成立房地产经纪组织的，应具备下列条件：
（一）有五名以上取得《上海市房地产经纪人员资格证》的人员；
（二）有十万元以上人民币资金；
（三）有经营宗旨明确的组织章程；
（四）有固定的经营场所。
第七条 申请成为个体房地产经纪人的，应具备下列条件：
（一）取得《上海市房地产经纪人员资格证》；
（二）有二万元以上人民币资金或有担保人提供价值有二万元以上人民币的财产担保；
（三）有固定的经纪活动场所；
（四）申请前三年内无犯罪记录。
第八条 申请成为房地产经纪人，应向营业所在地的工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本规定条件的，应予以登记，发给营业执照；对不符合本规定条件的，不予登记。
房地产经纪人在领取营业执照后的三十天内，应当到工商登记机关所在地的区、县房地产交易管理部门备案。
第九条 《上海市房地产经纪人员资格证》每两年由发证机关验证一次。验证不合格或无故不参加验证的人员，不得从事房地产经纪活动。

第三章 经纪管理
第十条 房地产经纪组织从事房地产经纪活动，必须由其机构内取得《上海市房地产经纪人员资格证》的人员进行。
持有《上海市房地产经纪人员资格证》的人员，必须以房地产经纪人的名义从事房地产经纪活动。
第十一条 房地产经纪人向当事人提供居间介绍、代理或具有委托事项的咨询服务，应与当事人签订房地产经纪合同。
房地产经纪合同应包括下列主要内容：
（一）标的（经纪事项）；
（二）经纪事项的要求和标准；
（三）合同履行的期限；
（四）服务费数额和支付方式、时间；
（五）违约责任和纠纷解决方式；
（六）双方约定的其他内容。
第十二条 房地产经纪合同不能履行或不能完全履行的，房地产经纪人不收取或减少收取服务费；但由于当事人过失造成的除外。
由于房地产经纪人的过失造成当事人经济损失的，房地产经纪人应承担赔偿责任。
第十三条 房地产经纪人与当事人签订房地产经纪合同后，转委托他人代理的，应征得当事人的同意，并不得增加服务费。
第十四条 房地产经纪活动的服务费由房地产经纪人与当事人在下列收费标准内自行议定，并在房地产经纪合同的履行期限内交付：
（一）居间介绍、代理房屋买卖、国有土地使用权转让的，按成交价的百分之三以下收取；
（二）居间介绍、代理房屋和国有土地使用权租赁的，按月租金的百分之七十以下一次性收取；
（三）居间介绍、代理房屋交换的，按房地产评估价值的百分之一以下收取。
提供咨询服务的，服务费标准由双方协商议定。
第十五条 房地产经纪人应健全财务会计制度，建立会计帐簿，编制财务报表。收取服务费应出具上海市统一发票，经营所得应依法纳税。
第十六条 房管部门应对房地产经纪人的经营活动进行监督和检查。房地产经纪人应按季向房地产交易管理部门报送业务统计报表，并按经纪活动收入的一定比例交纳管理费。管理费收取标准由市物价局、市财政局会同市房产管理局制定。
第十七条 房地产经纪人可向房地产交易管理部门查询房地产开发资料和商品房销售信息，了解房地产市场行情和有关房地产市场的政策、法规及其他有关文件，并参加各类相关活动。
第十八条 房地产开发经营企业的房地产经纪人不得从事本公司开发建设的房地产经纪业务。
房地产经纪人员不得同时在两个或两个以上房地产经纪组织内兼职。
第十九条 房地产经纪人歇业或因其他原因终止经纪活动的，应向工商行政管理部门办理注销登记。

第四章 罚 则
第二十条 房地产经纪人违反工商行政管理规定的，由工商行政管理部门予以行政处罚。
第二十一条 对违反本规定的房地产经纪人，由市、区、县房管部门按下列规定予以行政处罚：
（一）房地产经纪人员隐瞒真实情况、弄虚作假取得《上海市房地产经纪人员资格证》的，吊销其《上海市房地产经纪人员资格证》；
（二）未取得《上海市房地产经纪人员资格证》，擅自从事房地产经纪活动的，没收其非法所得，并可处以非法所得一至三倍的罚款；
（三）未按规定向房地产交易管理部门办理备案手续的，责令其限期补办备案手续，并可处以五百元至一千元的罚款；
（四）房地产开发经营企业的房地产经纪组织，从事本公司开发建设的房地产经纪业务的，没收其非法所得，并可处以非法所得一至三倍的罚款；
（五）房地产经纪人员同时在两个或两个以上房地产经纪组织内兼职从事房地产经纪活动的，吊销其《上海市房地产经纪人员资格证》；
（六）房地产经纪人超标准收取服务费的，超收部门作为其非法所得没收，并可处以非法所得一至三倍的罚款；
（七）采取弄虚作假损害当事人合法权益的，吊销其《上海市房地产经纪人员资格证》，没收其非法所得，并可处以非法所得一至三倍的罚款；
第二十二条 吊销《上海市房地产经纪人员资格证》的，区、县房管部门应及时通报有关工商行政管理部门，对不符合经纪人条件的，由工商行政管理部门吊销或变更其营业范围。
吊销或变更营业范围的，工商行政管理部门应及时通报有关区、县房地产交易管理部门，区、县房管部门应吊销其《上海市房地产经纪人员资格证》。
第二十三条 行政机关做出行政处罚时，应出具行政处罚决定书。收缴罚没款应开具市财政局印制的罚没款收据。
罚没款一律上缴国库。
第二十四条 对行政机关的具体行政行为不服的，可以按照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议，或向人民法院起诉。

第五章 附 则
第二十五条 本规定颁布前已成立的房地产经纪人，均应按本规定组织本单位从事经纪业务的人员参加统一培训和考核，并应取得《上海市房地产经纪人员资格证》。
第二十六条 本规定由市房产管理局、市工商行政管理局按各自的职责负责解释。
第二十七条 本规定自一九九四年九月一日起施行。



1994年8月15日
案情:甲、乙双方因工程承包问题发生纠纷，多次发生冲突。2013年4月4日晚，双方在党某家再次发生冲突，甲方儿子党某被打后逃跑，向其堂姑夫邓某求救，称乙方有二十多人在家中打其母亲。邓某得知后驱车带党某沿国道驶向党某家，途中遇到有二十余人手拿工具在路边行走。党某指认就是这群人在其家打人，邓某突然加速驾车朝这二十余人撞去，将十一人撞倒后逃逸，致使一人重伤、三人轻伤、五人轻微伤。在撞人后逃离现场过程中，将对向行驶的一辆车的右倒车镜撞坏。

分歧意见:

对于本案的定性存在争议。

第一种意见认为，本案构成故意杀人罪。理由是邓某驾车加速撞向特定人群，其主观上有希望或放任他人死亡的危害结果发生的犯罪故意，按照主客观相统一原则，应以故意杀人罪(未遂)定罪处罚。

第二种意见认为，本案构成故意伤害罪。本案存在故意伤害和故意杀人的重合。在重合的限度内，以轻罪认定。因此，对邓某应以故意伤害罪定性。

第三种意见认为，邓某构成以危险方法危害公共安全罪。

评析:

笔者同意第三种意见，邓某构成以危险方法危害公共安全罪。

1.对危险方法的界定。刑法第114条、第115条第一款规定了以危险方法危害公共安全罪。何谓危险方法，通说认为是指与放火、决水、爆炸、投毒的危险性相当的，足以危害公共安全的方法。但是在司法实践中，对于如何认定具有“相当性”的其他危险方法，还存在争议。笔者认为，可以从以下几个方面认定:

一是依据刑法修正案(三)的规定。刑法修正案(三)删除了1997年刑法第114条规定所列举的其他危险方法行为的“对象要素”，结果要素包括“致人重伤、死亡”，对驾车撞人、私设电网伤人、向人群开枪等方式认定为“其他危险方法”，在司法实践中不再存在争议。

二是从行为本质上确定“相当性”。“其他危险方法”既然与放火、爆炸、决水、投毒等行为并列规定，自然应具有与其“相当性”。只要行为在本质上足以危及大多数人的生命健康和公私财产安全，就可以认为具有本质上的“相当性”。本案案发现场在国道上，邓某在这一特定的公共场所驾车撞击人群的行为，足以危及不特定多数人的生命、健康或者重大公私财产的安全，其致人重伤只是量刑的一个情节。

2.犯罪对象的特定与不特定之间可共存、转化。特定与不特定因素之间可以相互转化，不特定因素会因行为的方法、时间、地点等环境条件的改变而增多，促使特定性向不特定性发展。本案虽然邓某驾车撞击的对象是针对迎面而来的可能对其亲戚实施了殴打的“仇人”，看似犯罪对象是特定的，但是邓某在公共场所采取驾车撞人的行为，所具有的不特定因素因其行为的方法、时间、地点等环境条件的改变而改变，加之他在实施撞击行为后逃离现场途中撞到相向行驶的车辆，已充分印证他这种针对特定犯罪对象实施的驾车撞击人群的行为已转化为一定程度的相对不明确、不具体、不特定性行为。

3.在公共道路上驾车撞人致伤行为构成想象竞合犯。邓某高速驾车撞人的行为，导致一人重伤、三人轻伤，既触犯了故意伤害罪，也触犯了以危险方法危害公共安全罪，按照想象竞合犯的处理原则，应择一重罪处罚，即按照以危险方法危害公共安全罪论处。

(作者单位:河南省淅川县人民检察院)