克拉玛依市巳购公有住房和经济适用住房上市交易管理暂行办法

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克拉玛依市巳购公有住房和经济适用住房上市交易管理暂行办法

新疆克拉玛依市


克拉玛依市巳购公有住房和经济适用住房上市交易管理暂行办法

新克政发[2001]27号
2001年5月20日


第一条 为了进一步深化克拉玛依市住房制度改革,规范已购公有住房和经济适用住房上市交易行为,促进房

地产市场发展和存量住房流通,满足居民改善居住条件的需要,根据《中华人民共和国市房地产管理法》、《已购

公有住房和经济适用住房上市出售管理—暂行办法》(建设部(1999)69号令)等有关法律、法规和政策的规定 , 结

合我市实际,制定本办法。


第二条 本办法所称已购公有住房和经济适用住房包括:

  1、城市职工根据克拉玛依市深化住房制度改革有关政策规定按成本价(或标准价)购买的公有住房;

  2、按照国家给予的优惠政策购买的经济适用住房;

  3、享受国家政策优惠、房屋产权单位补贴、个人集资建造的集资合作建房;

  4、其他享受优惠政策购买的住房。

第三条 本办法所称上市交易是指个人将已购公有住房和经济适用住房依法首次进入市场买卖、交换、赠与、

继承、抵押、租赁等行为。


第四条 个人已购公有住房和经济适用住房上市交易应遵守自愿、公开、平等、合法的原则。

  第五条 克拉玛依市房产管理局负责克拉玛依市城市规划区内巳购公有住房和经济适用住房上市交易的管理工

作。

 第六条 本办法只适用于一户家庭只限一套已购公有住房和经济适用住房依法首次进入市场交易行为的管理。

已购公有住房和经济适用住房上市交易后发生的再交易行为执行一般房地产交易的有关规定。


第七条 已购公有住房上市交易实行准入制。

(一)符合本办法第二条范围的已购公有住房和经济适用住房上 市交易时,属原新疆石油管理局产权的所有权人

向市局房改办提出申请,其余均向克拉玛依市房产管理局提出申请,并出具以下证件:



1、房屋所有权证书及土地使用权有效证明;

2、当事人身份证及户口证明。

(二)经审核登记符合房改政策的可以上市交易。

第八条 已取得合法房屋产权证的已购公有住房和经济适用住房可以上市交易,有下列情形之一的已购公有住

房和经济适用住房不得上市交易:


(一)以低于房改政策规定的价格购买且没有按房改政策规定给产权单位补足房价款的;

(二)处于户籍冻结区并已列入拆迁公告范围内的;

 (三)产权共有的房屋,其他共有人不同意出售的;

(四)巳抵押且未经抵押权人书面同意交易的;

(五)上市交易后形成新的住房困难的;

(六)擅自改变房屋使用权性质的;

 (七)依法查封、扣押、产权受到限制的或者产权有争议的;

(八)法律、法规以及市人民政府规定的其他不宜上市交易的。

第九条 已购公有住房和经济适用住房上市交易应当到克拉玛依市房产管理局房地产交易中心进行。

第十条 转让已购公有住房和经济适用住房办事程序:

(一)已购公有住房和经济适用住房所有权人将巳购公有住房和经济适用住房上市转让,应当向克拉玛依市房产

管理局交易管理部门提出申请,并提交下列材料:

1、个人已购公有住房和经济适用住房上市交易申请表;

2、身份证、户口本及其他有效身份证件;

3、属共有产权的,还需提交其他共有权人书面同意的有效证明;

4、属赠与、继承的,还需提交赠与、继承的公证文书;

5、法院裁定或者以其他合法形式转让的,需提交法院执行文书或者其他合法文件;

6、原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的证明。

(二)房产交易管理部门对已购公有住房和经济适用住房上市交 易申请进行审核,并自收到申请之日起,七日内

作出是否准予上市转让的决定并出具书面意见书。

(三)经审核,准予转让的房屋,由交易双方当事人向市房产管理局房地产交易中心申请办理过户手续,现场填

写标准样本的《克拉玛依市巳购公有住房和经济适用住房上市转让合同》及申请审批表,并如实申报成交价格。成

交价格由双方协商议定,市房产管理局房地产交易中心对所申报的成交价格进行核实,若成交价格明显低于市场价

格,则按照评估价格核收有关税费。

(四)具有房地产评估资格的中介机构根据委托需要对转让的房地产进行评估,并作为委托部门审核成交价格和

缴纳有关税费的依据。

(五)转让当事人在办理完转让过户手续之日起三十日内,应当向市房产管理局申请办理房屋所有权转移登记手

续,并凭变更后的房屋所有权证书向市土地管理部门申请土地使用权变更登记手续。购房者缴纳土地出让金或相当

于土地出让金的价款后,按出让土地使用权的商品住宅办理产权登记。

第十一条 个人用成本价格购买产权归个人所有的巳购公有住房和经济适用住房上市出售,其收入在按照规定

缴纳有关税费后归个人所有。用标准价格购买个人拥有部分产权的巳购公有住房上市出售的,可以按照规定的价格

补足房价歉和利息,原购住房产权全部归个人所有后,该巳购公有住房上市出售收入按照本条前款的规定处理;也

可直接上市出售,其收入在按照规定缴纳有关税费后,由住户与原产权单位按照产权比例分成,原产权单位撤销的

,其应得部分按财务隶属关系由市房产管理局代收后,上交财政,纳入地方住房基金专户管理。


第十二条 巳购公有住房和经济适用住房上市转让后,房屋维修仍然按照转让公有住房售后维修管理的有关规

定执行,个人缴纳的住房共有部位、共用设施设备维修基金的结余部分不予退还,随房屋产权同时过户。

 第十三条 新住户应该接受所在小区业主委员会委托的物业公司的管理。

第十四条 已购公有住房和经济适用住房上市交易,当事人应该按照国家和自治区及我市的有关规定交纳税

费。

第十五条 巳购公有住房和经济适用住房上市转让应缴纳以下税费:

(一)土地出让金或相当于土地出让金的价款,由购房者按住房 座落位置标定地价的.10%缴纳,尚无标定地

价的,按房屋成交价的1%缴纳;

(二)契税、营业税及土地增值税按照财税字[1999)210号、新财法税字[1999)19号文的规定执行;

(三)交易手续费及评估费由交易双方按照市物价管理部门核定的标准交纳;

(四)按规定应缴纳的其他税费。

第十六条 土地出让金按规定全额上交财政。相当于土地出让金的价款和所得收益,已购公有住房属行政机关

的,全额上交财政;属事业单位的,50%上交财政,50%返还事业单位;属企业的,全额返还企业。

第十七条 上交财政的相当于土地出让金的价款,按已购公有住房原产权单位的财务隶属关·系和财政体制,

分别上交中央财政和地方财政,专项用于住房补贴;返还给企业和事业单位的相当于土地出让金的价款和所得收益

,按财政部下发的财企[1999)295号《关于企业住房制度改革中有关财务处理问题的通知》执行。

第十八条 个人已购公有住房和经济适用住房换购住房,超过等值的部分按照第十五条的规定缴纳有关税费。

第十九条 购公有住房和经济适用住房设定抵押,应按照《担保法》、《城市房地产抵押管理办法》及克拉玛

依市人民政府的有关规定执行。

第二十条 已购公有住房和经济适用住房租赁,应按照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋租

赁管理办法》及自治区、克拉玛依市有关房屋租赁管理规定执行。

第二十一条 违反本办法第八条的规定,将不准上市交易的已购公有住房和经济适用住房上市交易的,没收其

违法所得,并处以10000元以上30000元以下罚款。

第二十二条 市房产管理部门交易工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的,由其所在单位或上

级主管部门给予行政处分;情节严重,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第二十三条 本办法所涉及税费收取标准须严格按照财税宇(1999)210号、财综字“999)113号、新财法税宇

[1999)19号等文件执行。

第二十四条 市房产管理局在独山子区设立交易场所或交易工作人员,代为办理相关交易手续。

第二十五条 本办法未尽事宜,可参照国家和自治区有关规定执行。

第二十六条 本办法由克拉玛依市房产管理局负责解释。

第二十七条 本办法自印发之日起施行。


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浅析交通事故中无证、醉酒驾驶保险公司赔偿问题

雷胶东


  近期,笔者的朋友无证驾驶摩托车致人人身损害,因已购买了交强险,故要求保险公司在保险范围内理赔。在理赔过程中保险公司拿出双方签订的保险合同,就其中第九条说:“被保险人在无证、醉酒驾驶等四种情形中发生交通事故造成损失和费用保险人不负责赔偿。”该第九条的条款是:“被保险机动车在本条(一)至(四)之一的情形下发生交通事故,造成受害人受伤需要抢救的,保险人在接到公安机关交通管理部门的书面通知和医疗机构出具的抢救费用清单后,按照国务院卫生主管部门组织制定的交通事故人员创伤临床诊疗指南和国家基本医疗保险标准进行核实。对于符合规定的抢救费用,保险人在医疗费用赔偿限额内垫付。被保险人在交通事故中无责任的,保险人在无责任医疗费用赔偿限额内垫付。对于其他损失和费用,保险人不负责垫付和赔偿。(一)驾驶人未取得驾驶资格的;(二)驾驶人醉酒的;(三)被保险机动车被盗抢期间肇事的;(四)被保险人故意制造交通事故的。对于垫付的抢救费用,保险人有权向致害人追偿。”现就该类保险纠纷谈一点粗浅认识,以求教于同仁。
  笔者认为,无证、醉酒驾驶保险公司应在保险范围内对受害人的人身损害承担保险赔付责任。
  1、《交强险条例》第二十二条第二款规定:“(一)驾驶人未取得驾驶资格或者醉酒的;(二)被保险机动车被盗抢期间肇事的;(三)被保险人故意制造道路交通事故的。 有前款所列情形之一,发生道路交通事故的,造成受害人的财产损失,保险公司不承担赔偿责任。”本条明确规定无证、醉酒驾驶造成交通事故保险公司对受害人的财产损失不承担赔偿责任。但并未规定对受害人的人身伤亡赔偿免除责任,人身伤亡损失和财产损失并不是一个概念,如下的法律、法规中对此有规定。
  《中华人民共和国道路交通安全法》(下称《道交法》)第七十六条规定“机动车发生交通事故造成人身伤亡、财产损失的,由保险公司在机动车投保的交强险责任限额内予以赔偿。”交强险作为机动车责任强制保险,不同于一般的商业保险,其投保是基于法律的强制性规定,立法原意是最大限度的保护第三者的权益。从此条款中可以看出《道交法》已将交通事故造成的损失分为人身伤亡损失和财产损失。一般情况下,出现交通事故保险公司应对人身和财产损害承担赔偿责任。
  另外,《机动车交通事故责任强制保险条例》(下称《交强险条例》)第二十一条第一款也规定:“被保险机动车发生道路交通事故造成本车人员、被保险人以外的受害人人身伤亡、财产损失的,由保险公司依法在机动车交通事故责任强制保险责任限额范围内予以赔偿。”此条同样规定了交通事故的人身伤亡和财产损失,这表明人身伤亡和财产损失是两个不同的概念。
  故可根据《交强险条例》第二十二条第二款规定:无证、醉酒驾驶造成受害人的财产损失,保险公司不承担赔偿责任。以此可以推定造成人身损害的保险公司应当予以赔偿。
  上述法律、法规的规定与交强险《保险合同》中的第九条有明显的冲突该怎么解决呢?笔者认为应该这样理解:
  交强险《保险合同》条款是中国保险监督管理委员会制定的,属于部门规章;《道交法》是由全国人民代表大会常务委员会制定的,属于法律;《交强险条例》是由国务院制定的,属于行政法规。那么在法律、法规、部门规章内容相抵触的时候我们该适用哪个呢?这就涉及法的效力位阶问题,法的效力位阶是指不同国家机关制定的规范性文件在法律渊源体系中所处的效力位置和等级。据此,可以分为上位法、下位法和同位法。上位法是指相对于其他规范性文件,在法的位阶中处于较高效力位置和等级的那些规范性文件。下位法,是指相对于其他规范性文件,在法的位阶中处于较低效力位置和等级的那些规范性文件。同位法,是指在法的位阶中处于同一效力位置和等级的那些规范性文件。我国《立法法》第79条规定:“法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。行政法规的效力高于地方性法规、规章。”故我们不难理解《道交法》作为法律效力高于《交强险条例》,而《交强险条例》作为行政法规效力高于交强险《保险合同》条款。根据《立法法》法的效力原理即:下位法不得与上位法的规定相抵触,当下位法与上位法相抵触,下位法无效。因此,《保险合同》第九条规定与法律、法规相抵触应为无效。
  另外,2007年中国保险监督管理委员会下发了《关于交强险有关问题的复函》和《关于机动车交通事故责任强制保险中“未取得驾驶资格”认定问题的复函》的两个规定:驾驶人未取得驾驶资格造成他人损失的,保险公司不承担赔偿责任。但中国保险监督管理委员会的复函不是国家规范性文件,而是内部规定,没有法律效力。因此,这两复函的规定也不能作为无证、醉酒驾驶造成人身损害保险公司不承担赔偿责任的依据。
  综上,我们可以看出,交强险《保险合同》第九条与上位法相抵触的内容无效。
  2、交强险的《保险合同》是当事人双方签订的格式合同,保险公司未尽相应义务时,排除被保险人主要权利的条款无效。
  格式合同,是指当事人一方预先拟定合同条款,对方只能表示全部同意或者不同意的合同。如:保险合同和车票、电信服务合同等。这类合同具有节约交易时间、降低经营成本并且可以事先分配风险等优点。但是也存在诸多弊端,如格式合同的拟定方凭借自己的优势经济地位制定有利于自己,不利于相对方的格式条款,免除己方的责任,限制了合同自由原则。《保险合同》第九条就是典型的格式合同中的格式条款。我们应怎么看待这一对被保险人不利的条款呢?
  《中华人民共和国合同法》从维护公平、保护弱者出发,对格式条款从三个方面予以限制:第一,提供格式条款一方有提示、说明的义务,应当提请对方注意免除或者限制其责任的条款,并按照对方的要求予以说明;第二,免除提供格式条款一方当事人主要义务、排除对方当事人主要权利的格式条款无效;第三,对格式条款的理解发生争议的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。另外,对保险合同我国的《中华人民共和国保险法》(下称《保险法》)第十九条做了规定:“采用保险人提供的格式条款订立的保险合同中的下列条款无效,(一)、免除保险人依法应承担的义务或者加重投保人、被保险人的责任的……” 《保险法》第十七条规定:“订立保险合同,采用保险人提供的格式条款的,保险人向投保人提供的投保单应当附格式条款,保险人应当向投保人说明合同的内容。对保险合同中免除保险人责任的条款,保险人在订立合同时应当在投保单、保险单或者其他保险凭证上做出足以引起投保人注意的提示,并对该条款的内容以书面或者口头形式向投保人做出明确说明;未做提示或者明确说明的,该条款不产生效力。” 可以看出保险公司在提供《保险合同》第九条时有义务提示、说明。即告诉被保险人出现哪些情形保险公司可以免责,不仅仅是口头说明,应留下证据在事后能够证明你尽了此义务,如将此条款字体加粗、大号字显示或红字显示等等。如果双方对此条格式合同的理解发生争议,应该作出不利于保险公司一方的解释,现《保险合同》第九条免除了保险公司的赔偿义务、排除了对方当事人的主要权利故本条款应无效。因此,在出现无证、醉酒驾驶的情形下保险公司应承担因交通事故致受害人人身伤亡的赔偿损失。公司3、《交强险条例》第二十一条第二款规定:只有在道路交通事故的损失是由受害人故意造成的,保险公司不予赔偿。因此,可以看出保险公司的免责事由只有一条就是受害人故意造成交通事故。而不是《保险合同》第九条的约定。
  4、再者,交强险的目的不仅是转移被保险人的风险,更主要是维护交通事故受害者的利益,即在发生交通事故致使第三者人身、财产受到损害时,能使第三者获得更为及时、便捷的补助。而保险合同基于合同的相对性,仅对保险人和被保险人具有合同约束力,而不能据以相关条款对抗作为交通事故的受害者,这就违背了交强险的立法原意了。
  笔者认为即使购买了交强险的无证、醉酒驾驶者造成的交通事故人身损害保险公司应承担赔偿责任,但我们也不能认为无证、醉酒驾驶就不需要承担任何责任,根据 《道路交通安全法》第九十九条的规定:可以由公安机关交通管理部门处二百元以上二千元以下罚款、并处吊销机动车驾驶证、可以并处15天以下的行政拘留,如果触犯刑法的还要承担刑事责任。在此,提醒各位朋友为了自己和他人的人身财产安全请执证谨慎驾驶。


安徽创元律师事务所 雷胶东


扬州市人民政府关于印发扬州市市区户外广告泊位使用权拍卖、招标实施办法的通知

江苏省扬州市人民政府


扬州市人民政府关于印发扬州市市区户外广告泊位使用权拍卖、招标实施办法的通知

扬府发〔2008〕24号


各区人民政府,市各委、办、局,市各直属单位:
经市政府同意,现将《扬州市市区户外广告泊位使用权拍卖、招标实施办法》印发给你们,希认真遵照执行。



二ОО八年元月二十二日

扬州市市区户外广告泊位使用权拍卖、招标实施办法

第一条 为了加强市区户外广告设置管理,规范户外广告泊位使用权拍卖、招标行为,维护城市容貌,根据《中华人民共和国行政许可法》、《江苏省户外广告管理办法》和省物价局、省财政厅《关于规范户外广告和标志收费管理的通知》等相关规定,结合本市市区实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于扬州市城市规划区范围内的经营性户外广告泊位使用权拍卖、招标活动。
第三条 凡是用于拍卖、招标的户外广告泊位,必须符合市区户外广告规划。
第四条 户外广告泊位由市城管局实施统一管理。户外广告泊位使用权拍卖、招标方案,经市政府批准后,由市城管局统一组织实施。
第五条 下列范围的户外广告泊位使用权,由市城管局统一组织拍卖、招标:
(一)城市道路、广场、绿地、河道等公共场地上的户外广告泊位;
(二)公交站台、公用电话亭、出租车停靠站、邮政信箱、供配电箱、路灯杆、供电杆、阅报栏等公用设施所附属的广告泊位;
(三)行政事业单位所拥有场地上的户外广告泊位;
(四)社会团体、集体组织以及企业和个人所拥有的场地、设施上的户外广告泊位,需要出让,产权人委托的。
第六条 户外广告泊位使用权拍卖、招标,应当遵守有关法律法规的规定,遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则。
第七条 市城管局根据城市市容管理和户外广告管理的有关规定,对广告设置提出的要求,可作为广告泊位使用权拍卖、招标的前置条件。其中,应安排不少于10%的广告位或广告发布时间用于发布公益广告。
第八条 户外广告泊位使用权拍卖,由市城管局委托市政府采购中心或合法设立的拍卖企业实施。拍卖采用有底价现场公开竞标的形式。底价可委托有评估资质的中介机构评估确定,亦可由委托方根据市场参考价格确定。
第九条 参加竞买的对象为依法核准登记的具有相应广告经营资格的企业和个体工商户。竞买人事前应递交营业执照、法定代表人身份证明、授权委托书等资料,由拍卖组织者审查资格。
第十条 经审查合格的竞买人应当持竞拍通知书到拍卖企业办理手续,交纳保证金后,方可参加竞拍活动。
第十一条 拍卖人应当依照拍卖法的规定,于拍卖日七日前向社会公开发布拍卖公告。
第十二条 拍卖成交后, 买受人与拍卖人签署《拍卖成交确认书》,办理交款手续。凭《拍卖成交确认书》到政府行政办事服务中心依法办理户外广告设置许可证和户外广告登记证。
第十三条 零星户外广告泊位使用权,可由市城管局委托合法设立的招标代理机构或自行组织公开招标,参加投标的企业不得少于3家。
第十四条 通过拍卖、招标取得的户外广告泊位使用权,不得擅自转让。确需转让的须按规定办理变更手续。
第十五条 因城市规划、建设等社会公共利益需要拆除广告设施的,市城管局可以提前终止户外广告设置许可,收回已拍卖的户外广告泊位使用权,使用期限未满的,应当依法给予补偿。
第十六条 买受人取得户外广告泊位使用权后,未办理行政许可或未按行政许可要求设置广告,经警告仍然不予改正的,由有权部门依法予以处置。
第十七条 公共场地上的户外广告泊位使用权出让所得归政府所有;其他场地、设施上的户外广告泊位使用权出让所得,由政府与场地、设施所有人按协议分成。
第十八条 政府部门取得的户外广告泊位使用权出让所得,统一缴入同级财政专户,实行收支两条线管理,其收入主要用于户外广告管理、公益广告宣传等。公交站台的广告泊位使用权出让所得用于公交场站建设、维护和管理。
第十九条 使用非拍卖招标的户外广告泊位,应当缴纳户外广告场地费、建筑物占用费,其标准为:0.1 元 / 天•平方米。
第二十条 本办法自发布之日起施行。各县(市)可参照本办法执行。