郑州市房屋共用部位共用设施设备维修基金管理办法

作者:法律资料网 时间:2024-06-29 02:46:08   浏览:8046   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载

郑州市房屋共用部位共用设施设备维修基金管理办法

河南省郑州市人民政府


郑州市人民政府令
第109号


《郑州市房屋共用部位共用设施设备维修基金管理办法》业经2002年8月9日市人民政府第12次常务会议审议通过,现予公布,自2002年12月1日起施行。

市长: 陈义初

2002年10月21日


郑州市房屋共用部位共用设施设备维修基金管理办法


第一章总则
第一条为建立房屋维修保障机制,加强房屋共用部位、共用设施设备维修基金的管理,维护房屋所有人和使用人的合法权益,根据《河南省物业管理条例》和国家有关规定,结合本市实际情况,制定本办法。
第二条凡在本市市区范围内的商品房(含经济适用房)、公有出售房屋和拆迁安置中产权调换房屋的维修基金管理,适用本办法。
第三条本办法所称共用部位是指房屋承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、共用门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施设备是指建设费用已摊入房屋销售价格的共用的给排水管道、落水管、水箱、加压水泵、供热管道、供气管道、电梯、天线、照明、锅炉、供电线路、路灯、消防设施、绿地、道路、沟、渠、池、井、非经营性停车场(库)、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四条凡单幢房屋或一个物业管理区域内房屋有两个以上产权人的,均应建立维修基金。
本办法施行前已出售的房屋,未建立维修基金的,应按本办法规定的标准建立维修基金。
第五条维修基金实行业主所有、专户储存、专款专用、政府监管的管理原则。
维修基金专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新和改造。
第六条市房地产管理部门是维修基金管理的行政主管部门,负责监督、指导维修基金的归集、管理、使用。
市房地产管理部门设立的维修基金管理中心,接受委托代管维修基金,并对代管的维修基金进行核算和使用审核。第二章归集第七条维修基金按下列规定计交:
(一)公有住房出售,售房单位按售房款的30%从售房款中提取;
(二)购买无电梯多层商品房的,购房人按建筑面积每平方米35元计交,购买别墅的,购房人按每平方米45元计交;购买高层商品房或设有电梯的多层商品房的,购房人按建筑面积每平方米65元计交。
第八条下列房屋由购买人或产权人按前条规定计交维修基金:
(一)集资建造的房屋;(二)拆迁安置实行产权调换的房屋;
(三)购买未交纳维修基金的转让房屋;
(四)未售出空置、出租或自用的房屋。
第九条业主委员会成立前售出的房屋,维修基金由售房单位代收;业主委员会成立后,由业主委员会负责向业主收交。
业主委员会成立后未售出的房屋,售房单位为业主,并交纳未售出房屋的维修基金。
房屋出售后,购房人未交纳维修基金的,业主委员会成立后,由业主委员会负责收交。
第十条维修基金余额不足首次归集总额的50%时,经业主大会决定,可以续筹维修基金。
利用归业主共同所有的共用设施设备从事经营活动的营业收入,经业主大会决定,可提取一定比例补充维修基金。第三章管理
第十一条维修基金归全体业主共同所有。业主委员会成立前,维修基金由维修基金管理中心代管,分户核算;业主委员会成立后,由业主委员会管理,经业主大会决定,可委托维修基金管理中心代管;业主大会决定委托其他单位代管的,业主委员会成立前已收取的维修基金,维修基金管理中心应在10个工作日内划拨业主大会决定委托代管的单位。
公有住房出售,售房单位按规定从售房款中提取的维修基金,按有关规定管理。
第十二条业主委员会成立前,售房单位应当自购房人交纳维修基金之日起30日内,将代收的维修基金解交维修基金管理中心的维修基金专户。
商品房开发建设单位,应在办理产权登记备案时交清全部未出售房屋的维修基金。
售房单位代收的维修基金不计入房屋销售收入。
业主委员会收交的维修基金,经业主大会决定委托维修基金管理中心代管的,应自业主交纳维修基金之日起10日内,解交维修基金管理中心的维修基金专户。
第十三条委托维修基金管理中心管理的维修基金,按物业管理区域为单位设账,实行三级核算。每个物业管理区域设立一级核算,每一幢楼设立二级核算,每个业主设立三级核算。维修基金本金和利息核算到每个业主。
第十四条维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息,利息转入维修基金,滚存使用和管理。
第十五条房屋拆迁或其他原因造成房屋灭失的,维修基金余额退还原业主,并办理账户注销手续。
第十六条业主转让房屋所有权时,维修基金余额随房屋所有权同时转移过户;房屋的受让人应将转让房屋维修基金余额支村给原业主;转让合同另有约定的,从其约定。
第十七条维修基金管理依法接受市财政、审计部门的监督。
第十八条业主委员会和维修基金代管单位应当建立维修基金公示和查询制度,定期公布维修基金的交存、使用情况,不定期接受业主的查询。
第十九条因维修基金的归集、管理、使用发生纠纷的,当事人可以通过协商解决;协商不成的,可以依法向仲裁机构申请仲裁,或者向人民法院起诉。第四章使用
第二十条使用维修基金必须符合下列条件:
(一)符合本办法规定的专项用途;(二)经核实房屋确需维修的;(三)符合本办法规定的使用比例;(四)决定使用程序符合本办法规定。
第二十一条业主委员会成立前,需使用维修基金的,由售房单位或物业管理单位提出使用方案,经60%以上业主签字同意后,到市维修基金管理中心核定划拨。
业主委员会成立后,需使用维修基金的,由业主委员会提出使用方案,经业主大会讨论决定或60%以上业主签字同意后使用。委托市维修基金管理中心代管的,到市维修基金管理中心核定划拨。
维修基金使用方案经维修基金管理中心审核,符合本办法第二十条规定条件的,应当在5个工作日内划拨。
第二十二条房屋共用部位和共用设施设备出现突发性损坏,不及时维修将严重影响业主使用或房屋安全的,业主委员会可及时组织维修,所发生费用可在维修后在维修基金中列支。委托市维修基金管理中心代管的,经核实后,由市维修基金管理中心拨付。
第二十三条使用维修基金应先在增值部分中列支。增值部分不敷使用时,经业主大会讨论决定或60%以上业主签字同意可使用首次归集总额50%以下的维修基金本金。
使用维修基金,由业主按其拥有产权的房屋建筑面积分担。
第二十四条已出售的公有房屋维修时,应使用从售房款中提取的维修基金;需使用业主续筹的维修基金时,应经业主大会讨论决定或60%以上业主签字同意。
第二十五条禁止任何单位和个人挪用维修基金。
挪用维修基金或者监督管理不当造成维修基金损失的,由市房地产管理部门或其他有关部门责令退还本息、赔偿损失,并依法追究直接负责的主管人员和其他责任人员的责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。第五章附则
第二十六条本办法所称“60%以上业主”,是指与维修项目有共用关系、应当分担维修费用的业主总数的60%以上。
第二十七条维修基金未委托维修基金管理中心代管的,由业主委员会根据本办法制定本物业管理区域维修基金的管理制度,经业主大会讨论通过后执行,并报市房地产管理部门备案。
第二十八条县(市)、上街区房屋维修基金管理参照本办法执行。
第二十九条本办法自2002年12月1日起施行。
本办法施行前购房人交纳维修基金的标准高于本办法规定标准的,多交部分不予退回。

下载地址: 点击此处下载

化工行业内部承包经营责任审计规定

化工部


化工行业内部承包经营责任审计规定
1995年10月4日,化工部

第一条:根据《中华人民共和国审计法》和《国务院关于全民所有制工业企业承包经营责任审计的若干规定》,结合化工行业特点,制定本规定。
第二条:化工审计机构对承包经营合同双方进行审计监督,以维护国有资产安全完整,维护双方的合法权益,严肃财经纪律和承包经营合同,促进承包经营责任制的健康发展。
第三条:凡企业内部承包经营、租赁经营并实行独立核算的内部承包单位,均属承包经营责任审计的范围。
第四条:化工审计机构实行内部承包经营责任审计的依据是:国家有关法律、法规和政策的规定;企业主管部门制定的有关规定;企业在国家法律、法规和政策允许的权限范围内制定的规章制度;企业依法签定的内部承包经营合同等。
第五条:化工行业内部承包经营责任审计由承包单位的上一级化工审计机构进行审计,采取就地审计的方式进行。
第六条:化工行业内部承包经营责任审计的内容:
(一)、内部承包经营合同订立前后,监督核实承包单位资产、负债状况,提出书面报告,作为承包基数和划清经济责任的依据。
(二)、内部承包经营合同执行期间,审查年度决算,作为年度合同兑现的依据。
主要审计内容:
1.内部承包经营合同规定的年度各项指标完成情况及其真实性和正确性;
2.财务收支,会计核算是否合规,合法;
3.效益工资,奖励是否按照承包经营合同规定的比例正确计算;
4.应上交的各种税、费、利是否及时足额上交。
5.其它审计事项。
(三)、内部承包经营合同执行期满的经营者,应对其承包责任进行审计。
主要审计内容:
1.承包期合同规定的各项指标完成情况及其真实性和正确性;
2.承包期财务收支,会计核算是否合规,合法;
3.承包期国有资产的保值增值情况,存在的主要问题及原因;
4.承包期有无重大事故,有无决策失误造成的严重损失浪费;
5.其它审计事项。
第七条:化工行业内部承包经营责任审计的程序,按照审计工作程序执行。
第八条:不经承包单位上一级化工审计机构审计,不得兑现合同;不经承包单位上一级化工审计机构审计的承包经营者,不得连任或离任。
第九条:坚持化工审计机构独立行使审计监督权,其它机构、部门或个人不得干涉;被审计单位必须接受审计监督,不得设置任何障碍。
第十条:审计人员必须依法审计、客观公正、实事求是、廉洁奉公,不得滥用职权、徇私舞弊。
第十一条:各省(市、区)化工厅(局)、总公司、部属单位、地方各化工企业依据本规定制定实施细则。
第十二条:本规定由审计署驻化学工业部审计局负责解释。
第十三条:本规定自发布之日起施行。一九九一年制定的《化工企业内部承包经营责任审计办法》同时废止。


中国证券仲裁制度略论

周成泓

摘要:证券仲裁有着诉讼所不具有的优势,这是它得以产生的原因。由于缺乏法律依据、成本较高及诉讼和行政处理方式长期居于垄断地位三个方面的原因,我国的证券仲裁仍处于起步阶段。解决的办法有三,即,设置相关的证券仲裁机构,制定示范性的证券仲裁规则,在证券业内开展仲裁的倡导和推荐工作,营造诉诸仲裁的氛围。
关键词:中国证券仲裁;产生原因;现状;改革


目前,中国证券争议法律解决途径主要有民事侵权赔偿诉讼、证券仲裁与调解三种,三者之中,证券仲裁一致未得到广泛采用。与此相反,在美国等经济发达国家,证券争议主要是依靠证券仲裁解决的。为与国际接轨,笔者以为,应当对我国的证券仲裁制度予以改革和完善。
一、证券仲裁概述
(一)证券仲裁的概念及其历史沿革
证券仲裁,是指平等主体的当事人之间就发生在他们之间的有关证券的合同权益争议或其他财产权益争议,依据事先或事后达成的仲裁协议,将争议提交给仲裁机构,由其依照一定的程序进行裁决的制度。
证券仲裁制度是随着证券市场的发展而逐步产生的。由于证券法是公私混合法,涉及公共金融秩序与社会安定问题,所以早期判例认为证券纠纷并不具有可仲裁性[1]。一直到1987年的Shearson/American Express, Inc. v. McMahon一案,美国联邦最高法院才确立了所有依联邦证券法律规定的请求均具有可仲裁性。自此,仲裁始开始在证券领域得以应用[2]。
自1993年起,中国大陆与香港订立协议,决定采用仲裁方式解决H股股东为一方当事人的有关争议,并指定了中国国际经济贸易仲裁委员会为大陆方的仲裁机构。1994年8月26日,国务院证券委员会颁布了证委发[1994]20号《关于指定中国国际经济贸易仲裁委员会为证券争议仲裁机构的通知》,中国证监会则以证监发字[1994]139号文的形式发布了《关于证券争议仲裁协议问题的通知》,推荐采用仲裁方式解决证券争议,2004年初中国证监会和国务院法制办向各地印发了《关于依法做好证券、期货合同纠纷仲裁工作的通知》,并与该年3月17日召开了“证券期货仲裁工作会议”,对运用仲裁方式解决证券期货合同纠纷的工作进行了系统的研究和部署[3]。自此,中国的证券仲裁制度已在全国范围内初步建立。
(二)证券仲裁的产生原因
证券民商事纠纷的解决方式主要有诉讼、仲裁与调解三种。 三者之中,调解由于完全依靠当事人双方的协商,不具强制性,故而作用较为有限。诉讼虽然是最为重要的解纷方式,但它存在以下不足:1.受案范围有限,仅限于虚假陈述引发的民事赔偿案件,对于内幕交易、非法关联交易、操纵市场等无能为力;2.证券诉讼中的“证券”仅指在特定证券市场上发行以及通过特定方式转让的证券,对于因在国家批准设立的证券市场以外进行的交易、在国家批准设立的证券市场上通过协议转让方式进行的交易引发的民事诉讼,并无法律予以规定;3.受理诉讼以行政前置程序或刑事判决为依据,加大了中小投资者证券诉讼的难度以及维权成本;4.因果关系的证明适用“谁主张谁举证”的举证原则,不利于保护处于弱势地位的中小投资者;5.损失计算标准太低,民事赔偿责任的承担以投资人因虚假陈述而实际发生的损失为限,仅赔偿直接损失,而不包括间接损失;6.法官的职业素质、专业水准及独立性堪忧[4]。
较之以诉讼,仲裁具有一系列优点,主要有:1.仲裁具有较大的自主性和灵活性,表现在三个方面:一是仲裁的依据来自当事人的协议约定,而非国家的强制力;二是在仲裁协议中,当事人可以在仲裁规则容许的范围内约定提交仲裁的争议范围,可以自主选择仲裁员、约定审理的程序、方式和地点;三是当事人可以约定适用的法律,仲裁庭也可以依据国家惯例、行业惯例及公平合理原则对案件作出判断。2.仲裁具有较强的专业性。很多商事争议具有很强的专业性和技术性,这就要求裁判人员具有相应的专业理论和经验。3.仲裁具有较好的保密性。民商事争议常常涉及到一些对企业发展至关重要的商业秘密,仲裁以不公开审理为原则,具有较强的保密性,符合当事人对争议保密的需要[5]。4.仲裁具有高效性:一是仲裁坚持一裁终局的原则,故所用时间较短,节约了费用,也减少了市场变化带来的不利因素;二是仲裁坚持自主性原则,采取了比较灵活的审理制度,当事人可以自主选择仲裁程序,可以协议决定省略某些程序,程序的机动性使得每一个案件的审理期限相对较短,从而使争议的解决更为快捷。
综上,摒弃刻板、繁冗的诉讼方式,选择温和、灵活的仲裁方式成为证券争议双方的理性体现。
二、中国证券仲裁的现状及其原因
如上所述,证券仲裁具有一系列优点,有利于解决纠纷,而我国目前的情况正好相反,过多的案件堆积在并不具备相应知识及能力的法官面前,仲裁机构却门可罗雀。据统计,10年中,中国国际经济贸易仲裁委员会受理的仲裁案件不足20起。而尽管法院从2002年才开始受理有关虚假陈述引发的证券侵权民事赔偿责任,仅当年各地法院就受理了近900件诉上市公司信息欺诈案件,而且案件数量还呈快速增长态势[6]。这种鲜明的反差不能不发人深省。笔者以为,产生这种现状的原因主要有:
1.证券仲裁缺乏法律依据。相关法律规范是证券仲裁发展必不可少前提条件。但时至今日,我国证券仲裁的法律框架仍比较薄弱。目前我国证券仲裁的法律依据有:(1)《中华人民共和国仲裁法》。该法是所有仲裁事务的根本大法,其许多原则性的规定对于仲裁具有基础性的作用,并为各行各业的仲裁事务规定了基本的框架。但是,该法本身是宏观性的法律,对证券仲裁的指导作用有限。(2)1993年颁发的《股票发行与交易条例》。该条例第79条、80条规定,与股票的发行或交易有关的争议,当事人可以按照协议的约定向仲裁机构申请仲裁,第一次以行政法规的形式对证券仲裁作了规定。(3)1994年《到境外上市公司章程必备条款》第163条规定到香港上市的公司发生了证券争议应当提交仲裁。(4)《关于证券争议仲裁协议问题的通知》。该通知是1994年证监会发布的,规定了证券经营机构之间以及证券经营机构与证券交易所之间因股票的发行或交易引起的争议必须采取仲裁方式解决。
但是,遗憾的是,上述法律法规都仅就一些原则性问题和证券仲裁的某些侧面作了一些规定,其适用的范围较为有限,不能从全局出发综合考虑证券仲裁的各种问题,也没有为证券仲裁设计出适合其特点的思路,更没有制定出统一的仲裁体系和规则。其次,这些法律法规都是十多年以前颁布的,其着眼点是解决当时出现的问题,已经跟不上今天的形势了。再次,除了《仲裁法》以外,其他法律依据的层级都较低,其权威性不足以全面支持证券仲裁。因此,笔者认为,截至目前,我国的证券仲裁还没有形成自己独立的法律体系。
2.证券仲裁的成本较高。上述法律法规均指定中国国际经济贸易仲裁委员会为证券纠纷的仲裁机构,这就决定了仲裁地点只能在北京、上海和深圳。然而,证券经营机构和投资者散布于全国各地,一旦发生争议,则仲裁将会耗时耗力耗财;并且,在该机构仲裁,程序比较复杂,费用也较高,这些都决定了证券仲裁的成本较为高昂。
3.诉讼和行政解决方式处于垄断地位,诉诸仲裁还未能形成一个氛围。由于重刑轻民的传统思维影响,长期以来法院和行政机关一直是争议解决的主要手段,作为民间性争议解决机制的仲裁自然得不到重视。不仅理论界对其研究不深入,相关的研究成果较少,实践中的案例也不为人所知,普通投资者对其还很陌生,没有形成一个依靠仲裁解决纠纷的大气候。
三、中国证券仲裁制度的改革和完善
问题的解决办法自然应当依照产生它的原因来寻求,笔者认为应当从以下几个方面来完善我国的证券仲裁制度。
1.制定示范性的证券仲裁规则。仲裁规则是公正处理案件的依据。美国证券仲裁之所以发达,就是充分考虑了证券争议的特殊性,制定了区别于一般商业仲裁的特殊规则,从而充分体现了证券仲裁的专业性、公正性和灵活性。所以,笔者以为,我国应当借鉴美国的做法,制定诸如“证券仲裁示范规则”并加以推荐使用[7],由当事人在仲裁时选用。这样,就可以基本实现仲裁规则的统一化和规范化,确保证券仲裁的公正性。
2.设置相关的证券仲裁机构。美国证券仲裁机构的设置区域呈现出多元化的局面,目的是为仲裁创造良好的条件,而不拘泥于统一、刻板的规定,以避免某一仲裁机构垄断仲裁业务,提高仲裁的公正性,并且切实降低仲裁的成本。在我国,在理论上,凡是依据仲裁法设立的仲裁机构都可以承担证券仲裁工作。但是,由于证券争议的复杂性和广泛的社会影响,目前不能赋予所有仲裁机构仲裁证券纠纷的职能,而应采取渐进式的做法。具体可以考虑四种方案:(1)选择一些中心城市的仲裁机构进行证券仲裁的试点工作。考虑到各地仲裁机构的现状,可以选择条件相对成熟的中心城市的仲裁机构以及中国国际经济贸易仲裁委员会先行试点,在条件成熟时再逐步推广。(2)推荐中国国际经济贸易仲裁委员会作为现阶段证券仲裁的主要机构,这是1994年我国证券仲裁起步时就已有的安排。但其不足之处在于,由于该机构位于京、沪、深三地,当事人人参与仲裁的成本较高。(3)由沪、深两地的证交所设立行业证券仲裁部门,负责其会员单位之间发生的证券争议仲裁。(4)由方案1提及的试点仲裁机构与中国证券业协会及相关分会合作进行证券仲裁工作。具体操作办法是:由仲裁机构提供组织机构和仲裁规则,由中国证券业协会向其会员单位提供指引,并负责制定、推荐可选择的格式合同,同时向仲裁机构推荐仲裁员。这种专业和行业的有机结合,不仅可以充分利用证券业协会的网络和人力资源储备,推进证券仲裁的发展,还可以提高证券仲裁的和解率以及仲裁裁决的自动履行率,具有不少优点[8]。因此,笔者以为,方案4应当成为我国目前阶段的首选。
3. 在证券业内开展仲裁的倡导和推荐工作,营造诉诸仲裁的氛围。美国证券仲裁的历史表明,证券业的有关机构和人士注重倡导和推荐证券仲裁工作,是证券仲裁得以发展、生存、壮大的必由之路。美国证券仲裁的直接产生缘由就是有关人士在设计纽约证券交易所之初即在交易所章程中规定了证券仲裁机制。另外,作为证券发行和交易监管部门的美国证券和交易委员会(SEC)对证券仲裁的鼓励、支持和推动态度也推动了证券仲裁的发展。但在我国,尽管证券业界对证券仲裁倾注了一定的注意力,中国证监会也在一些文件中提及证券仲裁,但总体而言,证券仲裁并未受到重视。证券行业对于仲裁缺乏了解,很少组织力量专门进行研究,证券仲裁规则也几乎是一篇空白。这种大气候注定了证券仲裁在我国只能是处于起步阶段。因此,在证券业内开展证券仲裁的普及、提倡、推荐和示范工作具有基础性的意义。

注释:
[1] Wilo V Swan.346 U.S.Ct 182, 98 L. Ed.1953.
[2] Mark J Astarita. Overview of the Securities Arbitration Process [EB/OL].www.seclaw.com/mja.htm, 2003-05-20.
[3]王璐.国务院法制办联手证监会拟引入证券仲裁[N].上海证券报,2003-03-11.
[4]王锐,张韶华,黎惠民.证券侵权纠纷与证券仲裁制度[J].经济问题探索,2004(5).
[5] 张斌生.仲裁法新论[M]. 厦门:厦门大学出版社,2002.64.
[6] 张韶华.证券争议:两种法律解决途径的比较分析[J].当代经济科学.2004(1).
[7] 何震,方菲.浅议美国证券仲裁制度的特征[J].武汉大学学报(社会科学版),2003(4).
[8] 王秉乾.证券仲裁法律制度研究[D].对外经济贸易大学2004年硕士论文,34.