六安市商品房预售管理办法

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六安市商品房预售管理办法

安徽省六安市人民政府


关于印发《六安市商品房预售管理办法》的通知



六政[2002]45号

各县区人民政府,六安开发区、叶集试验区管委会,市政府各部门、各直属机构:
  《六安市商品房预售管理办法》已经市政府第41次常务会议讨论通过,现予印发,请遵照执行。

二○○二年九月九日

六安市商品房预售管理办法


  第一条 为了加强商品房预售管理,维护商品房交易双方当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等有关法律、法规和规章,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 本市行政区域内商品房的预售管理应当遵守《城市商品房预售管理办法》和本办法。
  第三条 本办法所称商品房预售,是指预售人依法将正在建设中的商品房预先出售,由预购人按合同约定支付定金或购房款的行为。
  本办法所称预售人,是指预售商品房的房地产开发企业。
  本办法所称预购人,是指购买预售的商品房的单位或个人。
  第四条 市、县人民政府房地产行政主管部门,负责本行政区域内商品房预售管理。市房地产管理机构具体负责商品房预售的日常管理工作。
土地、财政、工商、人行等行政管理部门在各自的职责范围内,做好商品房预售管理工作。
  第五条 预售商品房应当具备下列条件:
  (一) 已交付全部土地使用权出让金,按税法规定依法交纳土地使用权出让、转让契税,取得土地使用权证书;
  (二) 持有建设工程规划许可证和施工许可证;
  (三) 按提供的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上。六安市城市规划区内商品房预售,六层以上的商品房项目,有地下室的应完成总楼层25%的结构工程,无地下室的应完成总楼层33%的结构工程;
  (四) 已确定施工进度和竣工交付日期;
  (五) 向房地产行政主管部门办理预售登记,取得《商品房预售许可证》。
  第六条 房地产开发企业申请办理预售登记和《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)及资料:
  (一) 本办法第五条(一)至(四)项规定的证明材料;
  (二) 房地产开发企业的资质证书和(营业执照);
  (三) 工程施工合同;
  (四) 商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付竣工后的物业管理等内容,并应当附商品房预售总平面图、分层平面图;
  (五) 法律、法规、规章规定的其他条件。
  第七条 房地产开发企业可以分期或者分单项向房地产行政主管部门申请《商品房预售许可证》。
  第八条 房地产行政主管部门接到房地产开发企业申请后应当详细查验各项证件和资料,到现场进行查勘,并自受理申请之日起10日内核发《商品房预售许可证》。对不符合条件的应在10日内书面通知申请人,并告知不予核发的理由。
  《商品房预售许可证》应当载明预售人的名称和预售商品房项目的座落位置和楼号等。
  第九条 预售人不得擅自变更已预售的商品房项目的设计和转让预售的商品房项目。
  第十条 房地产行政主管部门应当对已核发《商品房预售许可证》的项目进展情况进行跟踪监督。
  房地产行政主管部门应当设立和公布商品房预售的查询投诉电话;对受理的投诉,应当及时处理并予答复。
  第十一条 预售商品房时,预售人应当向预购人明示下列事项:
  (一) 预售人的名称、注册地址、联系电话和法定代表人;
  (二) 《商品房预售许可证》或者其经发证机关确认的复印件;
  (三) 项目开发进度和竣工交付日期;
(四) 项目及其配套设施的平面示意图;
  (五) 商品房的结构类型、户型、装修标准以及公共和公用建筑面积的分摊办法;
  (六) 预售商品房的价格和付款方式;
  (七) 商品房预售款的专用帐户;
  (八) 物业管理事项;
  (九) 法律、法规、规章规定的其他事项。
  第十二条 预售人委托房地产中介服务机构代理销售的,应当委托有资格的中介服务机构代理并出具委托书,明确委托代理的范围和权限。代理人应当向预购人明示第二十一条规定的事项和下列事项:
  (一) 代理人的资格证书;
  (二) 预售人出具给代理人的委托书;
  (三) 代理人的地址和联系电话。
  第十三条 预售人、房地产中介服务机构发布商品房预售广告,应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定,广告内容必须真实、合法、科学、准确。
  第十四条 预售人预售商品房应当与预购人签定商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到项目所在地房地产行政主管部门和土地行政主管部门办理登记备案手续。
  第十五条 预售人预售商品房所得款项只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费,不得挪作他用。
  房地产行政主管部门应当制定对商品房预售款监管的有关制度,并应当加强对商品房预售款收存、使用情况的监督管理。市房地产行政主管部门应当商人行制定《六安市城市规划区商品房预售款监督管理办法》。
  第十六条 预售人向预购人交付预售的商品房时,应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
  《住宅质量保证书》应当载明工程质量监督单位检验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照《住宅质量保证书》的约定,承担商品房保修责任。
  《住宅使用说明书》应当对住宅商品房的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准作出说明,并提出使用时应当注意的事项。
  第十七条 预售的商品房交付使用之日起90日内,预购人应当持有关凭证到房地产行政主管部门和土地行政主管部门办理权属登记手续。
  第十八条 房地产开发企业未按规定办理预售登记,取得《商品房预售许可证》预售商品房的,由房地产行政主管部门责令停止预售、补办手续,没收违法所得,并可处以已收取的预付款1%以下的罚款。
  第十九条 房地产开发企业未按规定使用商品房预售款的,由房地产行政主管部门责令限期纠正,并可以处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。
  第二十条 房地产行政主管部门和其他有关行政管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的,依法追究行政责任;涉嫌犯罪的,由司法机关依法处理。
  第二十一条 本办法具体应用中的问题,由市房地产行政主管部门负责解释。
  第二十二条 本办法自2002年9月20日起施行。 


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工会基本职责浅析

张喜亮

修改后的《中华人民共和国工会法》第六条规定:“维护职工合法权益是工会的基本职责。”这是以法律的形式第一次确立了中国工会的基本职责。随着工会法的实施,对工会这个基本职责的认识也越来越深化了。全面而正确地理解这个基本职责的涵义,对于推进中国工会事业有着重要的意义。

一、维护职工合法权益是职责更是职权

中国工会是职工自愿结合的工人阶级的群众组织,作为社会团体,维护会员的合法权益是其天职。中国工会不仅是会员的工会,也是职工的工会,其维护的不仅是会员的合法权益,也要维护职工的合法权益。职工之所以加入工会,其最原始的动机就在于通过组织的力量来表达其利益要求,使其合法权益得到有效的维护。相对于工会会员或其他职工而言,工会维护其合法权益,便是自己的“职责”。
然而,从法律的角度分析,这个基本职责相对于工会组织以外的非会员或职工的其他组织或个人而言,这个基本职责便应当理解为是“权利”或“职权”。这一点从工会法的立法宗旨的精神中不难得出结论。工会法开宗明义“为保障工会在国家政治、经济和社会生活中的地位,确定工会的权利与义务,发挥工会在社会主义现代化建设事业中的作用,根据宪法,制定本法。”工会法第四条最后一款规定“国家保护工会的合法权益不受侵犯”。由此可见,工会法是保护工会的法,是保障工会权利的法。只有将“维护职工合法权益”这个基本职责理解为是基本“职利”即维权之权,才能实现其“保障工会地位”和“发挥工会作用”的立法宗旨。
如果不是从权利的角度理解工会的基本职责,那么,这个基本职责便只能是“义务”,工会则是“义务”人。从法理言之,“义务”是必须履行的,义务人的相对人则是权利人。工会“维权”的相对人即是侵害职工合法权益的则是工会以外的非职工之“组织或个人”。这些组织不予以协助,工会则无法根本实现“维权”的目的。只有将“维权”的基本职责理解为是工会的“权利”或“职权”,工会行使这个权利的“相对人”即侵害职工权利的或相关的组织或个人是“义务人”,维权才能达到目的。这样理解工会的基本职责,是符合工会法立法宗旨的。

二、全面理解维护职工合法权益的内涵

修改后的工会法公布之初,有人认为工会法所确立的基本职责,廓清了工会的任务,指明了工会工作的方向;也有人不很理解工会之基本职责的涵义,认为它缩小了工会工作的范围;有人认为工会的工作就应当集中在维护职工的劳动权益,其它的事情则不需要管;也有人认为本单位职工的劳动权益得到了比较好的保障,工会则无事可做了。这些观点不能不说是对工会法所确立的基本职责的错误理解。确立“维护职工合法权益”是工会的基本职责,其涵义是极深刻的。
工会法所确立的工会之基本职责是维护职工的“合法”权益。所谓“合法”权益,并非只是合法的“劳动”权益。劳动权益只是职工“合法”权益的内容之一,尽管劳动权益是合法权益的最主要的内容。除合法的劳动权益,职工合法权益还包括很多的内容。概括起来说,无论是哪部法律、行政法规规定的涉及职工“权益”的内容,只要职工有需要,工会都应当予以维护,而不能仅仅理解为只是维护职工合法的“劳动权益”。比如妇女保障法规定了禁止对妇女“性骚扰”条款,女职工受到这方面权益侵害时,需要予以维护的话,工会则亦当行使工会法所确立的“维权”之权利,理直气壮地维护该女工之权益;不能因其不是劳动法的内容就可以置之不理。确立维权基本职责,以往工会的“吹拉弹唱打球照相”等群众娱乐活动是不是可以不搞了呢?其实,“基本职责”并没有否定这些群众性的娱乐活动,这些都属于职工的“文化娱乐”权,工会组织这样的一些活动,只要是职工需要的,也是基本职责所要求的。
从这个意义上说,修改后的工会法所确立的基本职责,较之九二年工会法的“四项职能”的规定,拓宽了工会工作的空间。如果说工会的“四项职能”是“外延例举式”规定了工会之作用,那么,“基本职责”的表述则是“内涵概括式”的规定。基本职责的确立,更清晰地表达了工会在国家、社会、经济及文化事业中的地位和作用,与工会的本质形成了逻辑的统一,凸显了中国工会的形象。

三、维护职工合法权益具有丰富的内容

修改后的工会法所确立的工会维护职工合法权益这样的基本职责,其具体内容是非常丰富的,涉及的领域也相当广泛。
职工合法权益的最主要的内容是劳动权。劳动法第三条规定,劳动者享有平等就业和选择职业的权、取得劳动报酬的权、休息休假的权、获得劳动安全卫生保护的权、接受职业技能培训的权、享受社会保险和福利的权、提请劳动争议处理权等等;除此,还有第七条规定的依法参加和组织工会权,第八条规定的参加民主管理或者就保护合法权益与用人单位进行平等协商权。工会法第二十二条规定:“企业、事业单位违反劳动法律、法规规定的,有下列侵犯职工劳动权益的情形,工会应当代表职工与企业、事业单位交涉,要求企业、事业单位采取措施予以改正;企业、事业单位应当予以研究处理,并向工会作出答复;企业、事业单位拒不改正的,工会可以申请当地人民政府依法作出处理:(一)克扣职工工资的;(二)不提供劳动安全卫生条件的;(三)随意延长劳动时间的;(四)侵犯女职工和未成年工特殊权益的;(五)其他严重侵犯职工劳动权益的。”
但是,维护职工的劳动权益只是“基本职责”的一个部分,职工“合法权益”还包括很多内容,这些也需要工会予以维护。
工会法第五条规定:“工会组织和教育职工依照宪法和法律的规定行使民主权利,发挥国家主人翁的作用,通过各种途径和形式,参与管理国家事务、管理经济和文化事业、管理社会事务;协助人民政府开展工作,维护工人阶级领导的、以工农联盟为基础的人民民主专政的社会主义国家政权。”工会在选举什么样的人做人大代表问题上,表达自己的立场和组织职工作为选民依法怎样行使好其选举权与被选举权,这就是对职工政治权利的维护。在国有企业资产重组过程中,依法表达职工的经济权益和利益诉求,保障职工对企业贡献形成的利益份额以及职工股份收益等等,都是对职工经济权益的维护。工会组织职工通过职工大会、职工代表大会或其他形式参与企业的管理,督促企业建立健全有职工参与的企业管理制度,这都是对职工民主权益的维护。还有职工的精神文化娱乐权也需要工会予以维护。工会法第三十一条规定:工会会同企业、事业单位“组织职工开展群众性的合理化建议、技术革新活动,进行业余文化技术学习和职工培训,组织职工开展文娱、体育活动。”这些活动从某种意义上说也是职工的权益。可见,修改后的工会法所确立的工会之基本职责,并不排除工会组织职工开展“吹拉弹唱打球照相”等文体活动。
工会维权的内容包括职工的政治权益、经济权益、人身权益、民主权益、文化权益乃至于心理健康权益等等。

四、基本职责要求工会须将工作理念与法律相一致

贯彻修改后的工会法,正确而全面理解中国工会的基本职责,需要澄清和改变过去几十年来形成的一些工会工作的理念。应当从具有特色的社会主义市场经济体制的社会现实及其理论基础上,认识中国工会。工会工作的理念应当且必须转移到法律制度上来,其工作的本位应当是职工,切实做到“密切联系职工,听取和反映职工的意见和要求,关心职工的生活,帮助职工解决困难,全心全意为职工服务。”职工利益无小事,基本职责要求工会的各项工作必须把“维权”作为出发点(注:维权不能简单地理解为工会工作的落脚点,为维护而维护不应当是中国工会的理念,维权的目的是更好地调动职工的积极性)。
那么,或许有人困惑“基本职责”和“两个维护”的关系。九二年工会法第六条规定“工会在维护全国人民总体利益的同时,维护职工的合法权益。”修改后的工会法在原第六条“两个维护”前增加了工会“基本职责”的表述。其实,基本职责和“两个维护”并非是矛盾的,但是,修改后的工会法要求我们对“两个维护”必须有全新的理解。关于这个问题,全国工会十三大报告对此有专门的论述。基本职责所概述的“维护职工合法权益”的“合法”之意就是指“维护全国人民总体利益”;法律是全国人民代表大会及其常务委员会制定的,是“全国人民”的意志和意愿,代表了“全国人民”的总体利益。由此可见,我们应当将“两个维护”的理解统一到“一个职责”上来。
另外,以往工会工作中的“八小时内拼命干八小时外作贡献”等教化职工的理念也必须转变。工作是谋生的手段,所以不能“拼命”。工作时间内职工只需要依法履行应尽的劳动义务,延长工时用人单位必须依法支付相应的报酬。如果用人单位克扣职工的劳动报酬或者拒不支付延长工时费用,工会不但不能要求职工“息事宁人”,而且必须祭起法律的武器与用人单位进行交涉,要求其纠正违法之行为,直至为职工提起仲裁或诉讼提供支持和帮助。

(联系方式:wy-rjxz@163.com)


  我国《合同法》第八十条规定:“债权人转让权利的,应当通知债务人。未经通知,该转让对债务人不发生效力。”从文义上理解,债权转让的通知主体应当是债权人而不是受让人。但有另一种意见认为通知生效的实质只要债务人知道就行,因此,通知主体可以是债权的受让人,但其应当在通知书附相关债权转让的文件。笔者认同第二种意见,理由如下:

  一、从语法分析看,《合同法》第80条:“债权人转让权利的,应当通知债务人。”应理解为,“债权人”作为主语,将“转让权利的”作为省略状语,那么后一句“应当通知债务人”主语当然是“债权人”。因此法律规定通知的主体应是债权人,受让人不应成为通知的主体。即从对现有规定作出文意解释,也可以从逻辑中读出“谁转让、谁通知”的旨意。

  二、最高人民法院针对金融资产管理公司作出的《关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第6条:“在案件审理中,债务人以原债权银行转让债权未履行通知义务进行抗辩的,人民法院可以将原债权银行传唤到庭调查债权转让的事实,并责令原债权银行告知债务人债权转让的事实。”从该条规定可以看出,法院责令履行通知的主体是原债权银行,也即债权转让中的债权人。那么即使是当庭通知的,其主体仍应是债权人而非受让人。

  三、从债权转让的通知的效力及合同相对性原则看。债权转让具有两方面的效力,一是对内效力,即债权转让人与受让人之间转让合同的效力。二是债权转让对债务人或第三人产生的效力。

  在通知未到达债务人前,其债权转让协议仅在债权转让人与受让人之间发生效力,对债务人不发生效力。既然对债务人不生效力,则不能由债务人向受让人作出通知,也不能由受让人向债务人作出通知。

  即使根据合同的相对性原则,只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求,不能向无合同关系的第三人主张。而此时债务人尚未加入到债权转让关系中,受让人与债务人之间并没有发生合同关系,债务人不是合同的一方当事人,那么受让人就没有资格向债务人作出通知。而在正式通知以前,合同关系仍只存在于债权人和债务人之间,而债务人与受让人没有发生合同义务,所以应当只能由债权人履行通知义务。

  (作者单位:江苏省金湖县人民法院)